Méthodes d'expertise en évaluation immobilière

Les méthodes d’expertise en évaluation immobilière

La méthode par comparaison :

La méthode dite par « comparaison directe » :

Cette méthode est la plus utilisée au regard des biens évalués. Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.

La méthode par le revenu :

La méthode dite par « capitalisation du revenu » :

Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l'aide d'un taux de rendement, susceptible d'être retenu dans le contexte actuel.

Les méthodes annexes :

La méthode dite « sol et construction » :

Cette méthode, bien que non reconnue par les normes Européennes (REV Tegova), est encore employée au sein du Notariat. Elle avait une légitimité lorsque les évaluateurs ne disposaient que de peu de références de transaction. La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, et les bâtiments d’autre part. Elles peuvent s’apparenter soit à des méthodes comparatives, soit à des méthodes par le cout de remplacement.

La méthode dite du « bilan promoteur » :

Cette méthode, couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir, consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, auquel on soustrait les différents couts grevant l’opération, pour parvenir à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

La méthode dite du « cash flow » :

Cette méthode, moins utilisée au sein du notariat, méthode dite « investisseur », consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (généralement entre 6 et 10 ans).

Notexpert :

Ce label notarial est délivré aux notaires ou aux collaborateurs ayant suivi une formation approfondie et justifiant d'une activité d'expertise immobilière régulière de plus de cinq années. Les membres du réseau Notexpert pratiquent l'expertise sous ce label pour leurs propres clients ou pour ceux de leurs confrères, ils se conforment aux règles méthodologiques, éthiques et déontologiques, ils sont également adhérents à la charte de l'expertise en évaluation immobilière partagée par les professionnels de l'immobilier.

Les expertises immobilières notariales peuvent concerner la réalisation d'évaluations immobilières pour tout type de bien :

appartement, maison, château, Immeuble, bureaux, commerce, local d'activités , terrain à bâtir, terrain agricole, vigne, parcelle plantée, bois et forêt, carrière, entrepôt, théâtre, cinéma, clinique, maison de retraite / EHPAD, immeuble de rapport résidentiel/tertiaire

Les méthodes d'évaluation utilisées varient en fonction du périmètre de l'intervention :

méthodes par comparaison, méthodes par le revenu - Capitalisation / Actualisation, méthodes par valeur de remplacement, méthodes dites par sol et construction, méthodes dites du bilan promoteur / Lotisseur, méthodes des ratios professionnels (profit methods) Cas particulier des immeubles en développement, méthodes indiciaires , méthode Discounted Cash-Flow,bail à construction