Méthodes d'expertise en évaluation immobilière
Les méthodes d’expertise en évaluation immobilière
La méthode par comparaison
La méthode dite par « comparaison directe »
La plus utilisée au regard des biens évalués. Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.
La méthode par le revenu
La méthode dite par « capitalisation du revenu »
Elle consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l'aide d'un taux de rendement.
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Les méthodes d'expertise en évaluation immobilière annexes :
La méthode dite « sol et construction »
Cette méthode, bien que non reconnue par les normes Européennes (REV Tegova), est encore employée au sein du Notariat. Elle avait une légitimité lorsque les évaluateurs ne disposaient que de peu de références de transaction. La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, et les bâtiments d’autre part. Elles peuvent s’apparenter soit à des méthodes comparatives, soit à des méthodes par le coût de remplacement.
La méthode dite du « bilan promoteur »
Cette méthode, couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir, consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, auquel on soustrait les différents coûts grevant l’opération, pour parvenir à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
La méthode dite du « cash flow »
Cette méthode, moins utilisée au sein du notariat, méthode dite « investisseur », consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (généralement entre 6 et 10 ans).
Notexpert :
Ce label notarial est délivré aux notaires ou aux collaborateurs ayant suivi une formation approfondie et justifiant d'une activité d'expertise immobilière régulière de plus de cinq années. Les membres du réseau Notexpert pratiquent l'expertise sous ce label pour leurs propres clients ou pour ceux de leurs confrères, ils se conforment aux règles méthodologiques, éthiques et déontologiques, ils sont également adhérents à la charte de l'expertise en évaluation immobilière partagée par les professionnels de l'immobilier.
Les expertises immobilières notariales peuvent concerner la réalisation d'évaluations immobilières pour tout type de bien :
Appartement
Maison
Château
Immeuble
Bureaux
Commerce
Local d'activités
Terrain à bâtir
Terrain agricole
Vigne
Parcelle plantée
Bois et forêt
Carrière
Entrepôt
Théâtre
Cinéma
Clinique
Maison de retraite / EHPAD
Immeuble de rapport résidentiel/tertiaire
Les méthodes d'évaluation utilisées varient en fonction du périmètre de l'intervention :
Méthodes par comparaison, méthodes par le revenu - Capitalisation / Actualisation
Méthodes par valeur de remplacement, méthodes dites par sol et construction
Méthodes dites du bilan promoteur / Lotisseur
Méthodes des ratios professionnels (profit methods) Cas particulier des immeubles en développement
Méthodes indiciaires
Méthode Discounted Cash-Flow,bail à construction
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