Travaux voisins : servitude de surplomb ou tour d’échelle, quels sont vos droits ?

Travaux, isolation ou accès au terrain voisin : que dit la loi sur les droits de surplomb ou de passage ?

 

Droit de surplomb : un dispositif pour l’isolation thermique

 

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les travaux d’isolation thermique par l’extérieur peuvent bénéficier d’un droit de surplomb. Ce droit permet à un propriétaire d’empiéter temporairement sur le fonds voisin, sous certaines conditions strictes, lorsque l’épaisseur de l’isolant dépasse les limites de sa propriété.

 

 

Conditions à respecter

 

Le droit de surplomb est accordé uniquement si :

– les travaux concernent une isolation par l’extérieur,
– l’épaisseur n’excède pas 35 cm,
– aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau équivalent d’efficacité énergétique,
– l’isolant est posé à au moins deux mètres du sol, sauf accord contraire.

 

Le propriétaire doit notifier par courrier recommandé le voisin concerné, avec descriptif du projet, justificatifs techniques, et proposition d’indemnité.

 

 

Une procédure encadrée et une indemnisation prévue

 

Avant le début du chantier, l’occupant du bien doit proposer une indemnisation pour la gêne occasionnée. Celle-ci est due pour l’utilisation temporaire du terrain et la mise en place des installations.

 

L’UNPI recommande par exemple une indemnité équivalente à 50 % de la valeur vénale du terrain impacté. En cas d’accord, les modalités sont constatées dans un acte notarié.

 

Le voisin peut refuser dans un délai de six mois, s’il justifie d’un motif légitime (usage futur du terrain, atteinte à ses droits...). En cas de désaccord, seul le juge peut trancher.

 

 

Servitude de tour d’échelle : une pratique non codifiée

 

Contrairement au droit de surplomb, la servitude de tour d’échelle n’est pas expressément prévue par le Code civil. Ce droit temporaire d’accès au terrain voisin est possible uniquement avec l’accord du propriétaire concerné ou sur autorisation judiciaire.

 

 

Conditions et formalisation

 

Pour qu’un juge accorde ce droit, il faut prouver que les travaux sont indispensables, qu’aucune autre solution n’est possible, et que les désagréments sont temporaires et proportionnés.

 

L’accord écrit avec le voisin doit détailler la nature des travaux, la durée, les dates et horaires d’intervention, les matériaux entreposés et les mesures pour éviter toute dégradation.

 

 

Droit de passage permanent : une servitude encadrée

 

Dans certains cas, l’accès au terrain voisin peut être permanent. Cela relève alors d’un droit de passage, qui constitue une servitude attachée au bien concerné.

 

 

En cas de terrain enclavé

 

Si le terrain n’a pas d’accès à la voie publique, le propriétaire peut demander un droit de passage au voisin, qui ne peut pas le refuser sans justification. Ce droit s’accompagne d’une indemnisation, calculée selon la surface occupée, le prix au mètre carré, et une décote liée à la servitude.

 

 

L’accompagnement du notaire est recommandé

 

Qu’il s’agisse de surplomb, de tour d’échelle ou de servitude de passage, l’appui d’un notaire est essentiel pour :

– sécuriser les démarches,
– rédiger les actes,
– trouver un accord équitable,
– ou saisir le juge en cas de blocage.

 

 

Source : Conseils des Notaires