Il est automatique lorsque la propriété est enclavée, obligeant à traverser le terrain du voisin pour accéder à une maison

Le propriétaire d’un terrain enclavé peut demander un droit de passage sur l’une des propriétés voisines pour rejoindre la voie publique.

Le droit de passage est une servitude qui grève une propriété. Celle-ci est appelée « fonds servant » car elle sert le terrain enclavé, que l’on nomme, lui, « fonds dominant ».

La création du droit de passage

Le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer au droit de passage. Celui-ci doit se situer sur l’endroit le moins dommageable pour celui qui subit la servitude et suivre le trajet le plus court pour rejoindre la voie publique. Toutefois, le passage doit être suffisamment large pour laisser passer les personnes ou les véhicules.

Le propriétaire du fonds servant est en droit de demander une indemnité en échange de cette servitude grevant son terrain. Elle sera évaluée selon les dommages subis.

Les voisins consigneront leur accord par convention écrite. Afin d’éviter toute contestation, il est recommandé de recourir aux compétences du notaire pour l’établir. Ce dernier prendra le soin de la mentionner au service de la publicité foncière afin que tout acquéreur ultérieur puisse être informé de la servitude.

En cas de désaccord, celui-ci sera tranché par le tribunal judiciaire après une expertise judicaire.

L’entretien et l’utilisation du droit de passage

L’entretien du passage appartient à celui qui profite de la servitude, sauf si le propriétaire du fonds servant l’utilise également. Dans ce cas, il sera supporté par les deux propriétaires. Cette répartition peut également être notifiée dans l’acte notarié.

Le bénéficiaire du droit de passage n’a en aucun cas le droit d’en revendiquer la propriété. Il ne peut pas, non plus, aller et venir librement sur le droit de passage. Il a uniquement la faculté de l’emprunter pour rejoindre la voie publique. Si, par la suite, son terrain dispose d’un accès à la voie publique, il ne peut plus exiger l’utilisation du droit de passage.

Le propriétaire du fonds servant peut clôturer sa parcelle, mais doit toujours laisser le passage libre.

Un accès temporaire

La servitude dite de « tour d'échelle » permet de disposer d'un accès temporaire sur la propriété limitrophe afin d’effectuer des travaux indispensables à la conservation de sa maison (ravalement, réparation de fissures...). Ces travaux doivent être impossibles à réaliser sans passer sur le terrain du voisin.

L’idéal est de convenir par écrit des dates et des horaires prévus pour cet accès temporaire.

Bon à savoir :

Lorsque l'enclavement d’un terrain résulte d’une division d'une propriété (suite à la vente d’une parcelle d’un terrain sur lequel se situe une maison, par exemple), le passage doit être sur cette ancienne propriété, sauf en cas d’impossibilité, même si ce n’est pas le trajet le plus court pour rejoindre la voie publique.

Sources : Conseils des Notaires