Déclarer ses revenus locatifs en 2025 : régime réel ou micro-foncier ?

En 2025, bailleurs : régime micro-foncier ou réel ? Quel régime choisir pour optimiser la fiscalité des loyers ?

La fiscalité des revenus fonciers demeure un sujet central pour les bailleurs. En 2025, deux régimes principaux s’appliquent aux locations nues : le micro-foncier et le régime réel. Le choix entre ces régimes conditionne directement le montant imposable. Les notaires doivent en maîtriser les règles pour conseiller efficacement leurs clients.

Les revenus fonciers et leur cadre

Les revenus fonciers concernent les loyers issus des locations nues. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les locations meublées ou saisonnières relèvent d’autres catégories fiscales et ne sont pas concernées par ces régimes.

Le régime micro-foncier

Ce régime s’applique automatiquement si les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant déclaré, couvrant l’ensemble des charges. La simplicité déclarative constitue son principal atout. Toutefois, il devient défavorable si les charges réelles excèdent ce seuil.

Le régime réel

Il est obligatoire dès lors que les loyers dépassent 15 000 euros, mais reste accessible sur option en dessous de ce seuil. Il permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, dépenses de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration. Ce régime demande une gestion comptable plus lourde mais offre une optimisation fiscale lorsque les charges sont importantes.

Comparaison entre micro-foncier et régime réel

Le choix dépend du rapport entre loyers et charges. Lorsque les charges restent limitées, le micro-foncier demeure plus simple et avantageux. En revanche, pour des biens nécessitant des travaux importants ou financés par emprunt, le régime réel réduit significativement l’assiette imposable. À noter que l’option pour le réel engage le contribuable pour une durée minimale de trois ans.

Le rôle du notaire dans l’accompagnement des bailleurs

Au-delà de la déclaration fiscale, le notaire peut conseiller sur la structuration patrimoniale des revenus fonciers. Il éclaire les propriétaires sur la sécurisation des baux, la prévention des impayés, la transmission et l’impact éventuel de l’IFI. L’accompagnement notarial assure une cohérence entre stratégie fiscale et projet patrimonial global.

En 2025, le choix entre micro-foncier et régime réel demeure un levier déterminant d’optimisation fiscale. L’analyse personnalisée des charges et des revenus locatifs doit guider la décision. Le rôle du notaire consiste à éclairer ce choix et à sécuriser la stratégie patrimoniale des bailleurs.