Etude immobilière : critères de valorisation des biens anciens

Cette étude immobilière vise à présenter les caractéristiques intrinsèques des logements qui expliquent la variabilité des prix

Le marché immobilier se caractérise par une forte variabilité des prix des logements.

Les logements sont en effet des biens complexes et hétérogènes qui se définissent à la fois par leurs caractéristiques intrinsèques comme le nombre de pièces, la surface habitable, l’époque de construction, mais aussi par leur accessibilité aux infrastructures urbaines (équipements collectifs, transports, etc.). Les facteurs socio-économiques (démographie, revenu, emploi, etc.) et la qualité environnementale (paysage, pollution, bruit, etc.) du territoire où ils sont situés entrent également en ligne de compte.

L’objectif de cette étude est de présenter les caractéristiques intrinsèques des logements qui expliquent la variabilité des prix.

La méthode utilisée s’inspire de celle des indices Notaires-Insee des prix des logements anciens. Le principe est que le prix d’un bien est une combinaison des prix de ses différentes caractéristiques.

L’étude est articulée en deux parties : dans un premier temps, les principales caractéristiques seront classées selon qu’elles expliquent plus ou moins bien la variabilité des prix des logements. Ensuite, l’impact sur les prix des logements des caractéristiques sera estimé.

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EN BREF

Les caractéristiques intrinsèques qui expliquent la variabilité des prix des logements anciens vendus en 2017-2018 :

• La localisation, l’époque de construction et la taille correspondent aux trois caractéristiques qui expliquent le mieux la variabilité des prix des logements.


• Les caractéristiques qui expliquent les écarts de prix peuvent différer localement. Ces spécificités sont davantage marquées pour les appartements que pour les maisons.


• Côté maisons, plus elles sont récentes, plus elles ont été vendues cher. Côté appartements, les moins valorisés sont, en moyenne, ceux construits entre 1948 et 1969.


• En outre, les appartements avec un garage se sont vendus, en moyenne, 7% plus cher. Les maisons sans garage se sont vendues, en moyenne, 5% moins cher.


• Les appartements avec terrasse ou balcon se sont vendus, en moyenne, 6% plus cher.


• Comparés aux logements ne disposant que d’une seule salle de bain, ceux équipés d’au moins deux salles de bain se sont vendus, en moyenne, 15% plus cher.

Impact de l’époque de construction sur les prix des logements vendus en 2017-2018 :

LECTURE : les appartements construits entre 1981 et 1991 se sont vendus en moyenne 16% plus cher que ceux construits entre 1948 et 1969, toutes choses égales par ailleurs.