Les diagnostics immobiliers

Publié par @immonotaires, le 08/01/2016 à 10h01
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Diagnostics immobiliers : DPE, GES, amiante, plomb...

Développement durable : le notariat agit


Le développement durable a de plus en plus d'implication dans notre vie quotidienne et nous devons prendre en compte cette réalité.

Dans sa définition officielle, le développement durable est un mode de développement économique cherchant à concilier le progrès économique et social avec la préservation de l'environnement, lequel étant considéré comme un patrimoine à transmettre aux générations futures.

Cette notion est particulièrement importante dans le domaine de gestion de l'eau. Mais elle concerne également le logement, l'urbanisme, le bruit, en bref notre vie quotidienne.



Nous devons donc être bien informés pour appliquer correctement ces nouvelles exigences, et notamment en matière immobilière.


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Ventes immobilières, environnement et urbanisme


Vous voulez construire ? Des règles d'urbanisme sont à respecter, des demandes d'autorisation sont à déposer à la mairie ou ailleurs. En fonction de la nature de votre projet, de sa taille et de sa localisation, les règles obligatoires peuvent être très variées. Si vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier, vous devez connaître l'état des risques annexé à chaque promesse de vente.

Celui-ci vous indique si le bien que vous achetez est situé dans une zone pour laquelle un Plan de Prévention des Risques Naturels – PPR- (inondation, mouvement de terrain, séisme..) ou technologiques (ceux ci sont plus rares et prescrits autour des installations industrielles dangereuses de type SEVESO) est établi.

Cette obligation est valable même si le PPR est en cours d'élaboration. Néanmoins, quoiqu'obligatoire, cette information est confidentielle et incomplète. Le notaire peut vous conseiller de consulter un document plus complet : le Dossier Départemental des Risques Majeurs – DDRM- consultable auprès des préfectures et sur leur site internet.

Ce document dresse la liste de l'ensemble des risques auxquels les communes du département sont soumises. Il faut aussi noter qu'aucune information relative au bruit n'est à ce jour obligatoire, même si un plan de prévention du bruit est prévu par une directive européenne de 2004 et doit être effectif en 2008 pour les routes et 2013 pour les communes de plus de 100 000 habitants.


Ventes immobilières et gestion de l'eau


L'utilisation de l'eau à usage domestique est également strictement réglementée. Elle ne doit pas dépasser 1000 m3 par an et doivent faire l'objet d'une déclaration auprès du maire. Sont considérées à usage domestique les eaux destinées à l'alimentation humaine, aux soins d'hygiène, au lavage des personnes, ainsi que celles destinées aux productions animales ou végétales.

Lorsqu'ils ne sont pas domestiques, les prélèvements d'eaux doivent être soumis à déclaration ou autorisation préfectorale. Le nouveau propriétaire doit se raccorder dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service au réseau public d'assainissement. Il doit mettre hors d'état de servir et de nuire ses fosses et installations de même nature.En outre, le rejet dans les réseaux publics d'eaux usées autres que domestiques (eaux ménagères de salles de bain, cuisine, toilettes) est interdit. Dans tous les cas, la loi impose aux autorités qu'elles mettent en œuvre les moyens nécessaires pour que les informations relatives à l'environnement recueillies par elles, ou pour leur compte, soient accessibles au public, précises et tenues à jour.Le développement durable ayant de plus en plus de conséquences en matière de nos lois, le notaire est là pour vous renseigner et participer à son application.


Les diagnostics immobiliers


Diagnostics immobiliers, un dossier unique


Depuis le 1 novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente immobilière sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel.

Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification...).Dans un souci de protection du consommateur, le dossier de diagnostic technique porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, sur les installations de gaz et l'installation électrique.Le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) sera obligatoire dans quelques mois quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.

Tableau détaillé des diagnostics immobiliers

NATURE DOCUMENT A FOURNIR IMMEUBLES CONCERNES DUREE DE VALIDITE SANCTION ACTE Réf. LEGISLATIVE
PERFORMANCE ENERGETIQUE DPE (Diagnostic de performance énergétique) Tous les logements occupés 4 mois par an minimum 10 ans Aucune - Document a simple valeur informative Vente
Location depuis le 01/07/07
Directive 2002/91/CE du 16/12/02.
Loi n°2004-1343 du 09/12/04 et loi du 13/07/05.
Ordonnance n°2005-655 du 08/06/05.
Décret n°2006-1147. Arrêtés du 15/09/07.
RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES ERNT (Etat des risques naturels et technologiques) Logements situés en zone à risque définie par la préfecture 6 mois Résolution de la vente ou diminution du prix de vente ou du loyer Vente
Location depuis le 01/06/06
Loi du 30/07/03 du Code de l'environnement.
Articles L125-1 et R125-26. Arrêté du 13/10/05.
AMIANTE Constat ou DTA (Dossier technique amiante) pour les parties communes des lots de copropriété Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997. Illimitée Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente Articles R1334-14 à R1334-29 du code de la santé publique.
Décret 2001-840 du 13/09/01.
Arrêté du 28/11/97.
Arrêté du 15/01/98. Arrêté du 24/12/01.
Arrêté du 02/01/02. Arrêté du 22/08/02.
Circulaire n°98-589 du 25/09/98.
PLOMB DANS LES PEINTURES CREP (Constat des risques d'exposition au plomb) Logements construits avant le 01/01/1949 1 an si présence de plomb, illimitée si absence de plomb 6 ans en cas de location Pas d'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le bailleur. Vente
Location depuis le 12/08/08
Décret n°99-493 du 09/06/99 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues aux articles L32-1 à L32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique.
Décret n°99-484 du 09/06/99 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévu à l'article L32-5 du code de la santé publique.
Arrêté du 25 avril 06 au CRPE.
TERMITES Etat relatif à la présence de termites Immeubles situés en zones définies par la préfecture 6 mois Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente Articles L133-1 à L133-6 et articles R133-1 à R133-8 du code de la construction et de l'habitation.
GAZ Etat de l'installation intérieure de gaz Installation de plus de 15 ans 3 ans Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente Décret n°2006-1147 du 14/09/06.
Arrêté du 06/04/07.
ELECTRICITE Etat de l'installation électrique Installation de plus de 15 ans 3 ans Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente Articles L134-7, articles L271-4 à L271-6 et articles R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation.
Décret 2008-384 du 22/04/08. Décret 2008-1174 du 13/11/08.
Arrêté du 08/07/08.
MESURAGE (LOI CARREZ) Attestation de superficie Lots de copropriété Illimitée, sauf changement de consistance du logement Diminution du prix si erreur > 5 % Vente Article 46 loi 65-557 du 10/07/65.
Loi n°96-1107 du 18/07/96.
Décret 97-532 du 23/05/97.
DIAGNOSTIC IMMOBILIER DTI (Diagnostic technique immobilier) Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans)     Vente Loi SRU du 21/11/00
LOGEMENT DECENT Diagnostic Immobilier logement décent Tous les logements Selon évolution du bien Mise en responsabilités civile ou pénale (mise en danger de la santé d'autrui) du propriétaire bailleur et/ou de son mandataire Vente
Location
Loi 2000-1208 du 13/12/00.
Décret 2002-120 du 30/01/02.
ASSAINISSEMENT AUTONOME Diagnostic Immobilier assainissement autonome Logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées 8 ans (décret en attente) Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente à partir du 01/01/2013 Articles L133-11-1 et L1331-1-1 du code de la santé publique.
Article L2224-8 du code général des collectivités territoriales.
Articles L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation.
CONSTAT DE ROBIEN Diagnostic Immobilier De Robien Logement ancien destiné à être loué     Location Loi 2003-590 du 02/07/03 (art 91).
Décret 2003-1219 et Arrêté du 19/12/03

Cliquez ici pour récupérer le tableau des diagnostics immobiliers (format.pdf)


Diagnostics immobiliers, qui paye ?


Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.


Diagnostics immobiliers, pour une meilleure information des consommateurs


Les diagnostics établis avant le 1 novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée. Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes.La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d'être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé. Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter.

Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d'une meilleure information et protection du consommateur.


Loi sur l'eau, nos logements doivent moins polluer


Loi sur l'eau, nos logements doivent moins polluer


L'Union européenne et la France adoptent des mesures destinées à mieux protéger l'eau des menaces de pollution de toutes sortes qui pèsent sur elle. Ainsi en est-il de la loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006.

Logement et installations collectives d'assainissement


L'exemple qui nous concerne tous est notre logement qui doit être dorénavant équipé d'un système d'assainissement non polluant. C'est le rôle des installations d'assainissement, qu'elles soient collectives (égout) ou individuelles (fosses et autres). Si vous êtes dans une zone qui vient d'être équipée d'un réseau public de collecte des eaux usées, vous avez deux ans à compter de sa mise en service pour vous y raccorder.
Pour les constructions nouvelles, le raccordement sera immédiat. Dans tous les cas, le coût du raccordement est à votre charge.

Logement et système individuel d'assainissement


Vous pouvez être dispensé de raccordement au réseau public si votre maison est difficilement raccordable pour des raisons techniques, mais à la condition qu'elle dispose d'un système individuel d'assainissement. Dans ce cas là, ou si votre maison est située dans une zone non desservie par un tel réseau collectif, votre système d'assainissement individuel doit toujours être en bon état de fonctionnement.

Il en existe plusieurs types, utilisables selon la nature du terrain. Le propriétaire doit assurer l'entretien (et la vidange éventuelle) par une entreprise agréée par la préfecture de son département. Des contrôles vont avoir lieu à l'initiative des communes. Ces contrôles seront ensuite renouvelés périodiquement (au maximum tous les 8 ans).

Dans tous les cas, des travaux de mise en conformité pourront être ordonnés. Des sanctions seront appliquées en cas de manquement à ces obligations. Lors de la vente d'un logement situé dans un secteur non équipé d'un réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur devra produire le diagnostic de son installation individuelle d'assainissement.

Aujourd'hui, la valeur des logements prend également en compte leur système d'assainissement et les éventuels travaux de mise en conformité à prévoir pour l'acheteur. Par ailleurs, la nouvelle législation sur l'eau et les milieux aquatiques contient bien d'autres obligations qui ne concernent pas seulement le logement.

Avant d'acheter ou de vendre un bien, consultez votre notaire afin de connaître vos droits et obligations qui sont en perpétuelle évolution, et ce dans votre propre intérêt.

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