Le financement de votre achat immobilier

Publié par @immonotaires, le 07/01/2016 à 03h01
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1. Les frais d'acquisition immobiliers

Vous avez le projet d'acheter ou de faire construire un logement. Vous faites vos comptes, vous calculez votre plan de financement. N'oubliez surtout pas d’intégrer dans votre budget les frais, droits et taxes à ajouter au prix de vente ! En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition ou communément appelés « frais de notaire ». Ce qui signifie que l'acheteur doit régler, en plus du prix de l’immeuble, les frais relatifs à l’acte de vente.

La rémunération du notaire représente environ 1,33 % du prix de vente
Simulez vos frais d’achat d’un bien immobilier

Composition des frais d'acquisition immobiliers ou frais de notaire

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. Alors à qui vont ces fameux frais d’achat immobilier ? La réponse est triple.

Il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,...) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,...). L'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.
Les autres types de frais sont appelés déboursés : l’acquéreur rembourse au notaire les frais engagés (ou déboursés) pour son compte dans le cadre de l’achat immobilier réalisé. Coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents. Les 2 premiers points représentent environ 6 % du prix de vente.
Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler qui sert à faire fonctionner l’office notarial et à rémunérer le notaire selon un tarif strictement réglementé et fixé par l’Etat.
Le tarif comprend des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes) ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.

Simulez les frais d’achat d’un bien immobilier (« frais de notaire »)

Calcul prévisionnel des frais lors d’un achat immobilier

Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez-lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.
Simulez les frais d’achat d’un bien immobilier

Détail des frais pour une acquisition immobilière

La mission du notaire et de ses collaborateurs
Pour préparer et rédiger les actes que vous lui demandez, le notaire -avec ses collaborateurs- va effectuer des démarches, accomplir des formalités et des contrôles juridiques et fiscaux nombreux, avant et après la signature de l’acte, et verser pour votre compte des taxes à l’Etat et aux collectivités locales, tout cela afin de vérifier et garantir vos droits.
Le notaire est nommé et contrôlé par l’Etat. Officier public, il obéit à des règles professionnelles strictes, sous la tutelle du Ministère de la Justice, et il est contrôlé régulièrement (comptabilité et actes). Ses actes sont authentiques, c’est à dire qu’ils ont la même valeur qu’un jugement définitif : ils font foi devant les tribunaux et sont conservés pour éviter des difficultés ou contestations ultérieures. Pour le compte de l’Etat, le notaire contribue aussi à la fiabilité des fichiers immobiliers, apporte la sécurité juridique des transactions et assure la collecte de taxes et d’impôts ; il fournit donc un service public global, mais sans coût pour l’Etat et les contribuables car il est rémunéré par ses seuls clients.

Le notaire est rémunéré par un tarif public
L’office notarial est rémunéré selon un tarif fixé par l’Etat. Et pour garantir à chaque citoyen un accès égalitaire au service public notarial, ce tarif :
- Est identique sur tout le territoire quel que soit l’Office auquel on s’adresse et même si chaque partie souhaite l’intervention de son notaire, car, dans cette hypothèse, les notaires partagent entre eux les émoluments
- Est proportionnel, par exemple au prix de vente ce qui permet l’équilibre financier de l’office notarial car les actes de faible montant conçus à perte sont compensés par d’autres plus rémunérateurs
- Assure la transparence des coûts du service notarial.
- Est prévisible et peut être vérifié.
- Est conçu pour assurer l’indépendance et l’impartialité du notaire et de ses collaborateurs.

D’ailleurs les français sont très attachés au tarif public des notaires : selon un sondage réalisé par l’institut CSA en décembre 2006, 71% des français estiment que le tarif fixé par l’Etat est « une bonne chose car il garantit l’égalité des citoyens devant le service ».

Le conseil du notaire, gratuit ou payant ?
Ce tarif inclut les conseils fournis par le notaire, avant et après la signature. Si votre demande nécessite une étude particulière ou des recherches, sans conduire à un acte, le notaire pourra vous demander des « honoraires de conseils » en application de l’article 4 du décret qui fixe le tarif des notaires. Ce pourra être le cas lors de consultations juridiques patrimoniales et fiscales, ou d’expertises immobilières. Votre notaire vous informera préalablement du caractère payant du service que vous lui demandez, de son montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.

La provision pour frais d’acquisition immobilière
Lorsque vous confiez à un notaire le soin de préparer, par exemple, l’achat de votre logement, celui-ci a l’obligation de vous demander une « provision pour frais ». Cette somme est déposée à la Caisse des dépôts et consignations sur un compte ouvert à votre nom au sein de la comptabilité de l’office notarial.
Cette provision pour frais d’acte inclut : les taxes et impôts pour l’Etat et les collectivités locales, les émoluments revenant à l’office notarial, le coût des formalités administratives (débours) nécessaires à la préparation de votre acte (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme, informations demandées au syndic de l’immeuble, etc.)
En pratique, ces formalités varient d’un dossier à un autre selon la nature du bien ou sa localisation, et seront connues au fur et à mesure de la préparation de votre dossier. C’est la raison pour laquelle le notaire en évalue le coût au plus juste, mais qu’il ne peut pas les apprécier à l’euro près avant d’avoir reçu la facture définitive du Trésor Public, après la signature de l’acte. Vous pouvez procéder à l’évaluation d’un acte de vente immobilière en accédant au module de calcul des frais d’achat d’un bien immobilier.

2. Acheter son logement en frais de notaire réduits

Acheter son logement en frais de notaire réduits

Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement comprennent le coût de certaines pièces administratives (quelques centaines d’euros), la rémunération de l’office notarial (environ 1% du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5% du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans).

Les biens immobiliers concernés par les frais de notaire réduits

Lorsque la transaction concerne un logement vendu par une personne assujettie à la TVA et achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus d’environ 5% mais seulement d’environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits. En contrepartie de cette réduction consentie à l’acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière.

Exemple : le prix affiché est de 200.000 €TTC, soit un prix HT de 167.224 € augmenté de la TVA au taux de 19,60% soit 32.776 €. Si le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 €TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 €. Il devra verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 € diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 €. Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières.

Frais de notaire réduits et prix de vente

Si le logement que vous vendez n’est pas votre résidence principale vous devrez en plus signer une déclaration de plus-value et éventuellement payer l’impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c’est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l’impôt correspondant sur le prix de vente. Enfin il faut savoir que seules les ventes réalisées par des vendeurs assujettis à la TVA dans le délai de 5 ans depuis l’achèvement des travaux sont sous le régime de la TVA immobilière. A quelques jours près votre logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire tout ira bien.

3. Garantir un emprunt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

Lors de l’achat immobilier financé au moyen d’un emprunt bancaire, l’acquéreur peut choisir entre caution bancaire et hypothèque. Dans ce cas il s’agit d’un privilège de prêteur de deniers. Cette garantie qui a les mêmes effets que l’hypothèque, a un gros avantage : elle est dispensée de taxe.

La caution bancaire

Le cautionnement bancaire est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles. Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
Les sommes versées sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit. À l’inverse, au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procédera en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

L’hypothèque (ou privilège de prêteur de deniers)

L’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par un notaire et publiée à la Conservation des hypothèques. L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités. L’acquéreur demandera au vendeur de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien immobilier puis à sa vente.
Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en comparer le coût réel. Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n’est pas forcément plus cher que le cautionnement. Pensez aussi à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé.