Les plus values immobilière

Publié par @immonotaires, le 07/01/2016 à 03h01
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Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières.

À compter du 1er septembre 2013, les plus-values immobilières sur les résidences secondaires ont été réformées, réforme qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014. Une instruction ministérielle du 9 août 2013 en précise les modalités d'application.

Les cessions exonérées

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention.

Ainsi, sont notamment exonérées :
- les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros ;
- celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte) ;
- celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
- Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er);
- Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).
- En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul : La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Les dépenses de travaux : Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Lorsque le vendeur a construit ou fait construire le logement, la plus-value imposable est déterminée en distinguant la fraction de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction. Le prix d'acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction, qui comprend notamment les frais d'architecte et les factures des entrepreneurs. Lorsque les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, leur coût s'entend du prix d'achat des matériaux utilisés et, le cas échéant, du coût de la main-d’œuvre employée, à l'exclusion du travail personnel du contribuable.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

À défaut de pouvoir produire des justificatif ou si cela est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention :

Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détentionTaux de l'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu
Taux de l'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1.65 %
22ème année révolue4 %1.60 %
Au-delà de la 22ème année 9 %

Sources : Service-public.fr

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % s’applique, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, aux plus-values si la vente n’est pas faite au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d'un ascendant ou d'un descendant et si elle ne concerne pas des terrains à bâtir. Cet abattement s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

Taux de l’impôt sur la plus-value

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% (avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5% (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).
Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €.
Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

MONTANT DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE : EFFET DES DERNIERES REFORMES

Achetée en 1998 pour 600 000 Francs (soit 91 469 Euros), la maison de vacances des Dupont est désormais trop grande après le départ de leurs enfants. Mariés sous le régime de la communauté, ne bénéficiant pas d'exonération, les Dupont souhaitent connaître le montant de l’impôt sur la plus-value en cas de vente.

Prix de vente : 220 000 Euros

Prix d'achat : 91 469 Euros

Frais d’achat déductibles : 7,5%

Forfait pour travaux déductibles : 15%

APRES 15 ANNEES DE DETENTION DU BIEN

 ANCIENACTUELFUTUR
DATE DE LA MUTATIONAvant le 1er février 2012Du 1er février au 30 juin 2012Du 1er juillet 2012 au 31 août 2013Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014A compter du 1er septembre 2014
Impôt sur le revenuExonération16409 €16409 €6153 €8204 €
Contributions socialesExonération11569 €13386 €10479 €13971 €
TOTALExonération28068 €29795 €16632 €22175 €

APRES 22 ANNEES DE DETENTION DU BIEN

Si l’acquisition avait été réalisée en 1991, la vente de cette résidence secondaire après 22 ans aurait généré l’impôt suivant :

 ANCIENACTUELFUTUR
DATE DE LA MUTATIONAvant le 1er février 2012Du 1er février au 30 juin 2012Du 1er juillet 2012 au 31 août 2013Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014A compter du 1er septembre 2014
Impôt sur le revenuExonération11486 €11486 €ExonérationExonération
Contributions socialesExonération8160 €9369 €9035 €12047 €
TOTALExonération19646 €20855 €9035 €12047 €

Référence au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts : bofip.impots.gouv.fr

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