Les points à connaître sur la gestion de patrimoine immobilier

Comment gérer son patrimoine immobilier ?

 

L'investissement locatif

 

 

Les régimes d'investissement locatif

 

 

Robien recentré, Borloo, Scellier et Scellier social, à plusieurs reprises, le législateur a instauré des régimes incitant les particuliers à investir dans l'acquisition de logements destinés à l'habitation principale des locataires. Ces régimes se sont succédés et se superposent parfois.

 

Le tableau ci-dessous résume les principales caractéristiques des différents régimes fiscaux actuellement en vigueur.

 

 

Dispositifs fiscaux / Caractéristiques	Dispositifs fiscaux / Caractéristiques	Borloo neuf	Scellier	Scellier social
Quel type de logement ?	Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire	Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire	Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire	Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire
Lieu du logement	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine et DOM	France métropolitaine et DOM
Durée de l'engagement de la location	9 ans	De 9 à 15 ans	9 ans	De 9 à 15 ans
Amortissement	6% sur 7 ans 4% sur les 2 années suivantes (soit 50% sur 9 ans)	6% sur 7 ans 4% sur les 2 années suivantes 2,50% sur les 2 périodes de 3 années suivantes (soit 65% sur 15 ans)	Aucun (réduction d'impôt directe)	Aucun (réduction d'impôt directe)
Abattement sur les loyers perçus	26% en zone de revitalisation rurale uniquement	30%	Aucun	30%
Réduction d'impôt imputable directement	Néant (=amortissement)	Néant (=amortissement)	15% du prix de revient, lissé sur 9 ans	15% du prix lissé sur 9 ans + 12% si 6 ans d'engagement supplémentaire (soit 37% sur 15 ans)
Déficit foncier imputable sur le revenu	10.700 €	10.700 €	10.700 €	10.700 €
Restrictions relatives au locataire	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant
Plafond de ressources du locataire	Non	Oui	Non	Oui
Plafond de loyers (applicables à compter du 01/01/2010)*	Zone A : 21.72 Zone B1 : 15.10 Zone B2 : 12.35 Zone C : 9.02(€/m2)	Zone A : 17.38 Zone B1 : 12.08 Zone B2 : 9.88 Zone C : 7.24(€/m2)	Zone A : 21.72 Zone B1 : 15.10 Zone B2 : 12.35(€/m2)	Zone A : 17.38 Zone B1 : 12.08 Zone B2 : 9.88(€/m2)

 

Pour de plus amples explications, n'hésitez pas à faire appel à votre notaire habituel qui saura vous guider et vous conseiller quant au choix du régime le plus intéressant.

Sachez également qu'un bail rédigé par le notaire bénéficie de la sécurité et de la force probante et exécutoire attachées à l'acte authentique (intérêt en cas de problème avec le locataire).

Sachez enfin que votre notaire pourra éventuellement assurer la gestion locative de vos biens pendant la durée du bail. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de lui.

* Les plafonds de loyer pour l'année 2011 n'ont pas encore été publiés.

 

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L'investissement en Outre-Mer

 

L'investissement immobilier en Outre-Mer

 

 

Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France, au sens du Code Général des Impôts, qui investissent en Outre-Mer, peuvent bénéficier sous certaines conditions d'une réduction d'impôt sur le revenu.

 

 

Les conditions de la réduction d'impôts

 

 

Ces investissements doivent être réalisés, soit dans le secteur du logement, soit par voie de souscription au capital de certaines sociétés. La réduction d'impôt est, en principe, répartie sur 5 ans.

 

Les immeubles ouvrant droit à cette réduction sont les immeubles neufs situés Outre-Mer, c'est-à-dire achevés mais qui n'ont jamais été habités. Ils peuvent avoir été construits sur un terrain acquis, ou achetés, en cours de construction ou après achèvement.

Enfin, les immeubles doivent être affectés à l'habitation principale du propriétaire ou d'un locataire. L'affectation à l'habitation principale doit être effective et continue pendant au moins 5 ans.

Le bénéfice du régime des réductions d'impôts pour investissements Outre-Mer a été étendu, dans certains cas, aux travaux de réhabilitation des logements anciens.

 

Les cas particuliers

 

 

Ouvre également droit à cette réduction d'impôt, la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs Outre-Mer, à condition que ces sociétés donnent en location nue à des personnes qui en font leur résidence principale, durant au moins 5 ans, à compter de l'achèvement des travaux. Il existe d'autres cas particuliers dans lesquels cette réduction d'impôt s'applique (souscription de parts de S.C.P.I., de sociétés de développement régional des départements d'Outre-Mer,...).

 

Les conditions relatives à ces opérations et concernant les réductions d'impôt applicables sont extrêmement strictes. Il faut donc être prudent et se rapprocher d'un professionnel pour sécuriser l'investissement.

Pour de plus amples explications, n'hésitez pas à faire appel à votre notaire habituel, qui saura vous guider et vous conseiller quant au choix du régime le plus intéressant dans votre cas.

 

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale

 

La société civile immobilière (SCI) familiale

 

Une société civile immobilière familiale permet aux membres d'une même famille d'être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. C'est une solution pratique dans bien des cas..

En effet, il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l'ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d'un même bien immobilier (ex : en cas d'acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès...).Ce sont alors les règles de l'indivision qui s'appliquent. L'ensemble des propriétaires de l'immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s'entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s'installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d'une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

 

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière familiale ?

 

C'est une société dans laquelle les membres d'une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent et c'est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

Les sociétés civiles immobilières sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

 

Comment fonctionne une société civile immobilière familiale ?

 

Deux personnes suffisent pour constituer une société civile immobilière. La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d'être associé dans une S.C.I. car elle n'a pas une vocation commerciale. Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

Les statuts régissent sont fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit. Leur rédaction est assez libre mais il est important d'y insérer certaines clauses relatives par exemple à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d'entrée dans la société ou de sortie...

 

Qui dirige société civile immobilière familiale ?

 

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.Dans une société civile immobilière familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d'existence de la SCI.

Comment constituer une société civile immobilière familiale ?

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de votre notaire habituel pour faire établir les statuts de votre société civile immobilière et ce, afin d'éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s'avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises...).

Rappelons toutefois que sa constitution n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine immobilier familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux. Votre notaire saura vous orienter pour prendre les bonnes décisions. N'hésitez pas à lui en parler avant toute autre démarche !

 

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La location en meublé

 

Les catégories de loueurs en meublé

 

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l'administration comme loueur en meublé.

De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté, lequel a été modifié depuis la loi de finances pour 2009.

La location meublée non professionnelle

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

• il ne touche pas 23.000 euros de recettes locatives brutes annuelles,
• son activité de loueur ne représente pas 50 % de ses revenus. Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.

 

Logements concernés

 

Divers types de logements sont concernés par la location meublée :/p>

• les chambres meublées,
• les locations saisonnières,
• les chambres d'hôtes et gîtes ruraux,
• les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.

 

Avantage fiscal

 

location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature. Si un déficit est constaté, il est imputable sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire d'une activité de loueur en meublé non professionnel au cours des 10 années suivantes.

Le loueur non professionnel, dont les recettes annuelles ne dépassent pas 32.000 €, peut bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 %. C'est le régime du micro BIC applicable depuis le 1er janvier 2009.

En outre, en complément du régime de loueur meublé non professionnel, un nouveau dispositif a été mis en place depuis le 1er avril 2009.Ce régime a instauré une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements dans certains secteurs spécifiques et sous certaines conditions, notamment l'engagement de location pendant 9 ans au moins.

 

Le loueur en meuble professionnel

 

A compter de l'imposition des revenus 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est soumis aux trois conditions cumulatives suivantes :

• Etre inscrit directement ou à travers une SARL de famille au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € TTC, cette règle étant vérifiée la première année d'exploitation prorata temporis.
• Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu, autres que ceux tirés de l'activité de loueur en meublé.

 

Avantage fiscal

 

L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de loueur en meublé professionnel est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.Les conditions techniques et précises de ces régimes de loueur en meublé sont assez complexes. Votre notaire saura vous éclairer. N'hésitez pas à le consulter

 

Sources : Conseils des Notaires