Loyers Impayés : les actions du bailleurs

Lorsque le locataire a difficultés à payer, le locataire et le propriétaire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur.

Pour obtenir le versement des impayés, le bailleur doit se procurer un titre exécutoire afin de contraindre le locataire défaillant à régler sa dette. S’il refuse, le titre exécutoire permettra, par exemple, au propriétaire de faire saisir le salaire ou la voiture de son débiteur, en paiement des loyers dus. Ce titre exécutoire peut être un bail notarié, une décision de justice ou une reconnaissance de dettes devant huissier.

Quelle que soit la démarche entreprise, le bailleur doit au préalable avoir adressé au locataire défaillant une mise en demeure de régler ses dettes.

Le bail notarié

Le bail établi par le notaire, officier ministériel, constitue un titre exécutoire. Le propriétaire qui a pris la précaution de faire rédiger le bail chez le notaire peut donc se rendre chez un commissaire de justice pour lui demander de procéder à des saisies sur les avoirs de son locataire (pensions, salaires...) aux fins de règlement des impayés.

Cette procédure est la plus courte et les frais d’acte sont partagés entre propriétaire et locataire. Ils correspondent à la moitié d’un loyer hors taxe.

La reconnaissance de dette devant le commissaire de justice (anciennement l’huissier)

Cette procédure concerne les dettes inférieures à 5 000 €.

Le commissaire de justice invite le locataire à trouver un accord avec le propriétaire.

Il dispose d’un mois pour accepter. Passé ce délai, son silence vaut refus. S’il l’accepte cette procédure amiable, il s’entendra avec le bailleur sur le montant de la dette et les modalités de son paiement.

En général, le locataire s’engage à rembourser tous les mois une portion de la dette, en plus du règlement du loyer (ou de l’indemnité d’occupation si le locataire défaillant demeure dans les lieux malgré la résolution du bail).

Le commissaire de justice délivre alors au bailleur un titre exécutoire constatant les termes de l’accord.

Si le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire pourra recourir à un commissaire de justice pour saisir les revenus du débiteur par exemple.

Pour éviter tout conflit d’intérêts, la loi oblige dans ce cas, le bailleur à s’adresser à un autre commissaire de justice.

Ces démarches peuvent également se faire en ligne, via la plateforme Credicys de la chambre nationale des commissaires de justice. Son coût est à la charge du bailleur.

Bon à savoir : Lorsque le bailleur n’est pas muni d’un titre exécutoire (bail notarié ou accord homologué avec l’huissier), il doit saisir la justice pour obtenir une ordonnance d’injonction de payer qui lui permettra alors de solliciter un commissaire de justice afin de saisir les biens du locataire.

Sources : Conseils des notaires