Le co-living : une nouvelle façon d'habiter et d'investir

Le co-living réinvente l’habitat urbain, alliant vie commune, flexibilité et investissement.

Qu’est-ce que le co-living ?

 

Le terme « co-living » désigne un mode d’habitat partagé, alliant un espace privé (souvent une chambre ou un studio avec salle de bain) et des espaces communs (cuisine, salon, coworking, salle de sport…). Il s’accompagne fréquemment d’un forfait « tout compris » avec services (ménage, accès internet, petits loisirs). Il s’adresse en général (voire en priorité) aux jeunes actifs ou aux étudiants en mobilité, dans un contexte de crise du logement et de recherche accrue de lien social.  Le co-living se situe à mi-chemin entre la colocation traditionnelle et la résidence de service.

 

Les chiffres clés du marché français

 

Quelques repères récents en France selon une étude Xerfi :

• Fin 2021, on estimait environ 8 300 lits (ou places) exploitables en co-living en France.
• Entre 2021 et 2023, une croissance de l’ordre de +70 % du nombre de lits exploitables est mentionnée (par exemple 14 500 lits en 2023 contre 8 300 en 2021).
• Pour les investissements : les volumes investis dans ce segment ont dépassé 430 millions d’euros en 2023 en France.
• Selon cette étude que l’on retrouve sur l’IPR, pour l’Île-de-France, à janvier 2025, on recense : 18 résidences en exploitation (~7 500 lits) et 32 résidences en projet (~6 800 lits) dans la région.

Ces chiffres montrent que le marché est encore de taille modeste mais en forte croissance, ce qui attire l’attention des investisseurs.

 

Pourquoi habiter en co-living ?

 

Pour le résident

C’est une formule simplifiée avec un logement meublé, des services inclus, souvent flexible en durée, ce qui séduit des jeunes actifs mobiles ou des personnes en transition professionnelle. Le modèle répond aussi à un besoin de communauté et de lien social dans un habitat urbain : espaces partagés, animations, proximité.

 

Pour l’investisseur

Cela permet de densifier l’usage de l’espace : plus d’unités privées dans un même bâtiment, mutualisation des parties communes, ce qui peut conduire à des rendements supérieurs à ceux de la location traditionnelle (en fonction bien sûr du contexte et de la gestion). Le marché présente un potentiel de croissance, dans un contexte de forte tension du logement, ce qui peut stimuler l’intérêt. Les données montrent un marché émergent, donc potentiellement en « phase de montée ».

 

Les limites, risques et enjeux

 

Le cadre réglementaire du co-living reste un peu flou : il est assez difficile à trouver dans les bases de données de logement et des zones d’ombres sont créées par les différents formats qui co-existent avec des statuts juridiques différents (résidence, hébergement, location meublée, etc.) Comme tout marché émergent, il y a aussi un risque lié à l’exploitation : taux d’occupation, qualité des services, usure des parties communes, gestion opérationnelle.

 

Le modèle peut afficher des loyers ou tarifs « services inclus » plus élevés que la location classique, ce qui pose la question de l’accessibilité.

 

L’investissement comporte un horizon plus long, des coûts de construction ou de transformation parfois importants (aménagement, conformité) et dépend de la bonne adéquation avec la demande locale.

 

Comment investir dans le co-living ?

 

Pour envisager un investissement dans ce type de logement, voici quelques repères pratiques :

1. Emplacement : privilégier les métropoles ou villes attractives pour jeunes actifs/étudiants, avec tension locative et bonne desserte.
2. Typologie de bien : immeuble ou maison à transformer ou neuve dédiée à co-living, prévoir un nombre suffisant d’unités privées, des parties communes attrayantes, services inclus.
3. Gestion et exploitation : un bon exploitant est clé : services, animation, maintenance, relation avec les résidents.
4. Analyse financière : simuler taux d’occupation, loyer unitaire, coûts de services, amortissement des investissements, durée de retour.
5. Cadre réglementaire & fiscalité : vérifier le statut légal (résidence de services, location meublée, bail de coliving…), les implications fiscales, la destination d’usage, la conformité urbanistique.
6. Durabilité & différenciation : proposer des services ou un concept différenciant (éco-responsable, coworking, communauté active), pour se démarquer dans un marché en montée.

 

Le futur du co-living en France

 

Le marché est encore jeune mais possède des signes de structuration et de montée. Selon la même étude Xerfi, on peut penser ces chiffres pour l’avenir du co-living :

• Le nombre d’opérateurs progresse : près de 60 exploitants pour la France.
• Le nombre de lits pourrait atteindre jusqu’à ~24 000 d’ici 2025.

 

L’essor pourrait s’inscrire dans une tendance plus large de l’habitat « flexible » et de services intégrés, ce qui pourrait encourager des acteurs institutionnels à investir davantage. Toutefois, une consolidation sera probablement nécessaire (qualité, rigueur de gestion, régulation) pour que ce modèle devienne un « standard » de l’immobilier résidentiel et non une niche.

 

Conclusion

 

Le co-living apparaît comme une alternative d’habitat pertinente pour des populations urbaines en transition (jeunes actifs, étudiants) et comme une opportunité d’investissement intéressante pour ceux qui souhaitent diversifier dans le résidentiel géré. Les données montrent un marché en forte croissance, mais encore limité en taille et en maturité.
Comme toujours, ce n’est pas un placement sans risque : l’emplacement, la gestion, le contexte local et la réglementation comptent beaucoup. Pour un investisseur averti ou pour un résident en quête de mode de vie différent, le co-living peut constituer un choix judicieusement calibré.