Comment bien choisir son locataire et éviter les mauvaises surprises ?

Trouver le bon locataire est l’une des clés de la réussite en investissement locatif.

 

L’investissement locatif est une excellente stratégie pour générer des revenus passifs et valoriser un patrimoine. Toutefois, un mauvais choix de locataire peut transformer cette belle opportunité en cauchemar : loyers impayés, dégradations, litiges juridiques… Pour éviter ces désagréments, il est essentiel de sélectionner son locataire avec rigueur. Voici quelques conseils pour vous aider à bien choisir votre futur locataire.

 

Une bonne annonce attire les bons profils

 

Avant de réfléchir à quel candidat sélectionner, il est important de rédiger une annonce claire, réaliste et précise contenant toutes les informations importantes. Cela permet un premier filtrage des candidatures inadaptées. Dans votre annonce, n’oubliez pas de mentionner :

- Le montant du loyer et des charges,

- Les conditions de location (revenus souhaités, durée du bail, etc.),

- Les équipements et avantages du logement,

- La situation géographique et les commodités à proximité.

 

Demandez un dossier complet et conforme

 

Exiger un dossier locatif complet est fondamental et vous permet d’avoir toutes les cartes en mains pour choisir votre locataire. Cependant, veillez à ne demander que des documents autorisés. Il vous est en effet interdit de réclamer des relevés bancaire ou un extrait de casier judiciaire par exemple. Voici les pièces couramment demandées (dans le respect du décret n°2015-1437) :

- Pièce d’identité,

- Trois dernières fiches de paie,

- Dernier avis d’imposition,

- Contrat de travail ou attestation employeur,

- Trois dernières quittances de loyer (si applicable),

- Justificatif de domicile actuel.

 

Évaluez la solvabilité du locataire

 

Concernant la solvabilité du futur locataire, il y a une règle d’or : le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels nets du locataire. Si un locataire gagne 2 400 €, il ne devrait pas louer un bien à plus de 800 € par mois.

Dans le cas d’un candidat étudiant ou en CDD, privilégiez :

- Un garant solvable (avec les mêmes justificatifs),

- Ou l’inscription à une garantie Visale (gratuite et sécurisée par Action Logement).

 

Faites confiance à votre instinct… mais pas seulement

 

Une bonne impression est toujours agréable, mais ne doit jamais être votre seul critère. Un locataire sympathique peut être en difficulté financière. À l’inverse, un candidat réservé peut être parfaitement fiable. Basez-vous surtout sur des données fiables que vous trouverez dans le dossier qui a été constitué. Croisez les éléments du dossier, vérifiez les documents, et prenez le temps d’échanger avec lui : ses projets, sa stabilité professionnelle, sa motivation à louer ce bien.

 

Protégez-vous avec les bonnes garanties

 

Choisir un bon locataire n’écarte pas les imprévus alors n’oubliez pas de vous protéger avec des garanties et assurances. Il existe :

- La garantie Visale : gratuite et efficace pour couvrir les loyers impayés,

- Une assurance loyers impayés (GLI) : généralement payante mais très complète,

- Un acte de caution solidaire, surtout pour les étudiants ou jeunes actifs.

Notez que vous ne pouvez pas cumuler GLI et caution sauf pour des cas particuliers.

 

Préparez un état des lieux précis et un bail en règle

 

Le contrat de location doit être clair, conforme à la législation, et mentionner toutes les clauses importantes (durée du bail, montant du dépôt de garantie, charges, entretien, etc.).

L’état des lieux, lui, doit être détaillé, accompagné de photos si possible, afin d’éviter toute contestation au départ du locataire.

 

En conclusion

Bien choisir son locataire, c’est avant tout faire preuve de méthode, de rigueur et de bon sens. En demandant les bons documents, en analysant avec objectivité la situation du candidat, et en se protégeant avec des garanties adaptées, vous limitez considérablement les risques. Un bon locataire, c’est la clé d’un investissement serein et durable !