Viager en 2025 : une opportunité d’investissement encore sous-estimée

Le viager revient sur le devant de la scène en 2025. Un outil patrimonial efficace pour diversifier son investissement

 

Le viager, une formule ancienne qui séduit à nouveau

 

Un principe simple, souvent mal connu

L’achat en viager consiste à acquérir un bien immobilier auprès d’un vendeur, généralement âgé, en versant une partie du prix comptant (le bouquet), puis une rente mensuelle jusqu’à son décès. Ce mécanisme repose sur une logique d’aléa, encadrée strictement par le Code civil.

 

 

Pourquoi le viager attire à nouveau en 2025

En 2025, face à l’inflation, à la tension sur le crédit et à la recherche d’investissements plus accessibles, le viager redevient une solution étudiée. Il permet d’acheter un bien à prix décoté et d’éviter un endettement bancaire classique. Il offre aussi aux vendeurs une rente régulière et sécurisée.

 

 

Investissement viager 2025 : quels avantages pour l’acheteur ?

 

Une décote attractive sur le prix d’achat

Dans un viager occupé, l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du bien. Cela justifie une décote significative, souvent de 30 à 50 % selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur. C’est ce qui rend l’investissement viager 2025 intéressant pour les acheteurs qui anticipent sur le long terme.

 

 

Un investissement sans recours au prêt immobilier

Le paiement se fait en grande partie sous forme de rentes, étalées dans le temps. Cela permet d’éviter de contracter un prêt immobilier. C’est une solution adaptée aux profils patrimoniaux stables ou aux investisseurs souhaitant compléter leur stratégie sans s’endetter.

 

 

Une fiscalité avantageuse dans certains cas

 

La rente viagère versée est exonérée de prélèvements sociaux pour le vendeur à partir de 60 ans (à hauteur de 60 % de son montant) et bénéficie d’un abattement fiscal. Pour l’acheteur, l’absence de prêt implique moins de frais annexes. En cas de revente anticipée, la plus-value immobilière suit le régime classique après détention.

 

 

 

Viager occupé ou viager libre : quelles différences ?

 

Le viager occupé, le cas le plus courant

Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut pas utiliser le bien, mais bénéficie d’une décote importante. C’est la formule la plus répandue en France.

 

 

Le viager libre, un usage immédiat

Dans un viager libre, l’acheteur peut occuper le bien ou le louer dès la signature de l’acte. Le prix est plus élevé, mais il permet une rentabilité locative directe. Cette formule reste rare mais peut séduire les investisseurs à la recherche de revenus immédiats.

 

 

Les précautions à prendre avant un achat en viager

 

Bien évaluer le bien et la rente

Il est essentiel de faire estimer le bien à sa juste valeur. La rente doit ensuite être calculée selon des tables de mortalité officielles. Le bouquet, quant à lui, reste librement fixé entre les parties. Le notaire veille à l’équilibre du contrat et à sa bonne rédaction.

 

 

Sécuriser juridiquement l’opération

L’intervention du notaire est indispensable. Il établit l’acte de vente, intègre toutes les clauses protectrices (indexation de la rente, clause résolutoire en cas de non-paiement, etc.) et conseille les parties sur les implications juridiques et fiscales.

 

Le viager en 2025 s’impose comme une solution d’investissement alternative, éthique et patrimoniale. Loin des clichés, il permet de concilier acquisition immobilière à coût réduit et solidarité intergénérationnelle. Les notaires ont un rôle central pour sécuriser et encadrer ce type d’achat. Encore peu utilisé, le viager mérite d’être mieux connu des acquéreurs avertis.

 

 

Sources :
Notaires de France : Viager 
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/acheter-immobilier/le-viager
ANIL – Fiche pratique viager