Connaître tous les droits et obligations de la mitoyenneté

La mitoyenneté ou l'indivision forcée des clôtures

La mitoyenneté peut être définie comme un régime d'indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives : murs, haies, fossés.

Il ne s'agit pas d'une servitude mais d'un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun. Un mur mitoyen, c'est un mur qui appartient indivisément à chacun des deux voisins. Ils ne sont pas propriétaires du mur jusqu'à son axe médian : ce mur est commun entre eux deux, ils en sont copropriétaires.

Et l'on parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel.

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l'origine, résulte d'un accord amiable. On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d'une clôture déjà réalisée sur son terrain.

L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'arpentage ainsi qu'un acte notarié, rédigé par votre notaire. Elle a en effet pour conséquence de déplacer la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins.

L'acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l'état pourrait être mitoyen

Comment établir la mitoyenneté ?

La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d'établir la mitoyenneté est la suivante :

• La prescription acquisitive : appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.
• Le titre : c'est l'acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n'est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge.
• Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : par exemple, lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d'un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné ou du côté duquel se trouvent les corbeaux ou le filet.
• Les présomptions de mitoyenneté du mur (articles 653 et 666 du Code Civil).

Les droits des copropriétaires mitoyens

Concernant les droits des copropriétaires mitoyens : chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l'autre propriétaire du mur ou, à défaut d'un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.

Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue. Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin.

Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen. Il en supporte alors seul les frais car la partie exhaussée est sa propriété. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

Les obligations des copropriétaires mitoyens

Concernant maintenant les obligations des copropriétaires mitoyens : les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen.

Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d'un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.

Sources : Conseils des Notaires