Sécheresse, canicules : quels impacts sur la négociation ?

Sécheresse, canicules : quels impacts sur la négociation ?

 

Dominique BOUSSUGE, PATHOLOGISTE - EXPERTE TECHNIQUE & SCIENTIFIQUE BATIMENTS, répond a nos questions.

 

 

Pour en savoir plus, retrouvez notre formation Les Pathologies Primaires – Les Désordres des Façades et Balcons, le 21 septembre 2026

 

 

Après l’été caniculaire que nous venons de subir, pourquoi le risque sécheresse est-il devenu un sujet majeur pour les professionnels de l'immobilier ? 

Le risque sécheresse est devenu un sujet majeur parce qu’il ne concerne plus uniquement la technique du bâtiment : il touche désormais directement la valeur du patrimoine immobilier, la sécurité des transactions et la responsabilité des professionnels. 

Lors des épisodes de forte chaleur et de déficit hydrique, certains sols argileux se rétractent. Lorsqu’ils se réhumidifient, ils peuvent ensuite gonfler. C’est ce phénomène de retrait-gonflement des argiles, que l’on appelle communément le RGA. 

Le problème est que ces mouvements de sol ne sont pas toujours homogènes sous une habitation. Une partie de la maison peut descendre ou se déplacer davantage qu’une autre, ce qui provoque des contraintes dans la structure : fissures, désaffleurements, déformation des ouvertures, fissuration des cloisons ou des carrelages. 

Pour les professionnels de l’immobilier, le sujet est donc devenu incontournable. Aujourd’hui, lors d'une vente, on ne peut plus simplement regarder la surface, l’emplacement ou la performance énergétique. Il faut également être capable d’identifier les signaux susceptibles de révéler une vulnérabilité structurelle ou géotechnique du bien. 

Et surtout, une fissure ne doit jamais être analysée uniquement sur son aspect visuel. Il faut rechercher sa cause, son évolution et son interaction avec le sol, les fondations et l’environnement immédiat du bâtiment. 

 

 

Quels sont les principaux signes qui doivent alerter lors de la visite d’un bien et quelles questions le négociateur devrait-il systématiquement poser au vendeur ? 

Il existe plusieurs signaux d’alerte. Les plus évidents sont naturellement les fissures, mais toutes les fissures n’ont pas la même signification. 

Je serais particulièrement attentive à des fissures en escalier dans les maçonneries, des fissures diagonales partant des angles des fenêtres ou des portes, des fissures traversantes ou encore des fissures qui se prolongent simultanément à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment. 

Mais d’autres indices sont tout aussi importants : une porte qui ferme difficilement, une fenêtre qui se déforme, un carrelage fissuré ou qui se soulève, un plancher présentant une pente inhabituelle ou encore un décollement entre différents éléments de construction. 

Il faut également regarder l’environnement du bâtiment : la présence de grands arbres à proximité, la gestion des eaux pluviales, l’état des réseaux enterrés, d’éventuels travaux récents ou encore l’existence d’extensions construites à différentes périodes. 

Le négociateur devrait systématiquement demander au vendeur : 

• Depuis quand les fissures existent-elles ? 

• Ont-elles évolué ? 

• Des travaux ont-ils déjà été réalisés ? 

• Une déclaration de sinistre a-t-elle été faite ? 

• Existe-t-il une étude géotechnique, un rapport d’expertise ou un dossier d’assurance ? 

• Le bien a-t-il déjà été concerné par un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse ? 

Une autre question est fondamentale : les fissures ont-elles déjà été rebouchées ou reprises ? Une fissure fraîchement masquée peut rendre la lecture du bâtiment beaucoup plus difficile. 

Le négociateur immobilier n’a pas vocation à devenir ingénieur structure, expert ou géotechnicien. En revanche, il doit savoir reconnaître les signaux qui doivent conduire à demander une expertise complémentaire. 

 

« Dans l’immobilier de demain, savoir vendre un bien ne suffira plus : il faudra également savoir lire le bâtiment. Face au risque sécheresse, la compétence technique en immobilier devient un véritable outil de sécurisation de la transaction. » 

 

Quels sont les impacts possibles sur la valeur du bien et sur la décision des acquéreurs ? 

L’impact peut être extrêmement variable. Une microfissuration purement esthétique n’a évidemment pas les mêmes conséquences qu’un mouvement de fondations nécessitant une reprise en sous-œuvre. 

Mais lorsqu’un acquéreur découvre des fissures importantes sans explication technique précise, il raisonne rarement uniquement en coût de réparation. Il intègre également l’incertitude et le risque. 

Et cette incertitude peut avoir un impact considérable sur la négociation. Un acquéreur peut se demander : 

• Est-ce que les fissures vont évoluer ? 

• Combien coûteront réellement les travaux ? 

• L’assurance prendra-t-elle en charge le sinistre ? 

• Le bien sera-t-il facile à revendre dans quelques années ? 

C’est donc très souvent l’absence d’expertise en pathologie qui dévalorise davantage le bien que la pathologie elle-même. 

C’est pour cela que je parcours la France pour former les professionnels de l’immobilier à la reconnaissance des fissures et de toutes les pathologies présentes avant une vente ou une location. 

À l’inverse, un vendeur qui dispose d’un diagnostic précis, d’une étude de sol lorsque celle-ci est nécessaire, d’un historique des fissures et éventuellement d’une méthodologie de réparation apporte de la visibilité à l’acquéreur. 

Dans une transaction immobilière, le risque identifié, expliqué et chiffré est beaucoup plus facile à gérer que le risque supposé. 

 

Quelles précautions permettent de sécuriser la vente et d’éviter les litiges après la signature ? 

La première précaution est la transparence. 

Lorsqu’un désordre est connu, il doit être communiqué. Chercher à masquer une fissure ou à minimiser un phénomène peut transformer une difficulté technique en difficulté juridique après la vente. 

La deuxième précaution consiste à documenter le dossier. Lorsque des fissures sont significatives, il peut être pertinent de disposer d’un rapport d’expertise en pathologie, voire, selon les désordres constatés, d’une étude géotechnique permettant de comprendre le comportement du sol et des fondations. 

Il faut également conserver l’ensemble des éléments disponibles : photographies, déclarations de sinistre, rapports d’experts d’assurance, factures de travaux, études de sol, courriers de l’assureur et historique des éventuels arrêtés de catastrophe naturelle. 

Je conseille également d’éviter les réparations simplement cosmétiques avant la vente lorsque la cause du désordre n’a pas été identifiée. Ceci peut constituer un vice caché ou un dol. 

Repeindre une façade ou reboucher une fissure ne traite pas nécessairement la pathologie. 

Enfin, l’information doit circuler correctement entre le vendeur, le négociateur, le diagnostiqueur, l’expert lorsqu’il est concerné, le notaire et l’acquéreur. 

L’objectif est simple : que l’acquéreur puisse acheter en connaissance de cause. 

C’est aussi la meilleure manière de limiter les contentieux ultérieurs liés notamment à l’obligation d’information, au vice caché ou, dans certaines situations, à la dissimulation volontaire d’une information déterminante. 

 

Vous animez une formation sur ce sujet : quels sont les principaux enseignements que les participants en retirent ? 

Le premier enseignement consiste à leur apprendre à regarder réellement un bâtiment et à reconnaître les désordres comme les fissures ou l’humidité. 

Lors d’une visite immobilière, nous avons tendance à regarder les volumes, les prestations, la décoration ou la luminosité. Dans mes formations, j’apprends aux professionnels à effectuer une seconde lecture : une lecture technique. 

• Où se situe la fissure ? 

• Quelle est son orientation ? 

• Est-elle intérieure, extérieure ou traversante ? 

• Passe-t-elle par un point faible de la construction ? 

• Existe-t-il d’autres indices ailleurs dans le bâtiment ? 

Le deuxième enseignement est de comprendre qu’une fissure est un symptôme et non un diagnostic. 

Nous travaillons donc sur le raisonnement : identifier le désordre, rechercher les causes possibles, observer l’environnement du bâtiment et savoir déterminer à quel moment il devient nécessaire d’orienter le client vers un expert bâtiment, un ingénieur structure ou un géotechnicien. 

Le troisième enseignement concerne la responsabilité professionnelle et la traçabilité de l’information. 

Un professionnel de l’immobilier doit savoir quelles questions poser, quelles informations rechercher et surtout comment transmettre une anomalie sans établir lui-même un diagnostic qui dépasserait ses compétences. 

Enfin, j’insiste beaucoup sur un principe : l’objectif n’est pas d’effrayer l’acquéreur lorsqu’il existe une fissure. L’objectif est de transformer une inquiétude en information technique objective. 

Un bâtiment présentant une pathologie n’est pas nécessairement un bâtiment qu’il ne faut pas acheter. En revanche, il faut savoir ce que l’on achète, pourquoi le désordre existe et combien coûtera éventuellement sa correction. 

 

Retrouvez Dominique BOUSSUGE, au cours de la formation Les Pathologies Primaires – Les Désordres des Façades et Balcons, le 21 septembre 2026