Incendie avant la vente : l’occupant à titre gratuit ne peut être assimilé au locataire

Incendie : la Cour de cassation dégage l'occupant à titre gratuit de la présomption de responsabilité de l'art. 1733 C. civ.

Le locataire est présumé responsable de l’incendie à moins qu’il ne prouve que l’incident soit arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou par la communication d’un feu voisin.

Cette présomption de responsabilité, posée à l’article 1733 du code civil, ne concerne pas l’occupant à titre gratuit. La règle a été rappelée dans une affaire récente où les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs, en vertu d’une convention d’occupation à titre précaire, à s’installer dans la maison en attendant la réitération de la vente, en la forme authentique.

Celle-ci devait intervenir après la réalisation de travaux par les vendeurs. Ces derniers mirent fin à leur contrat d’assurance mais quelques jours plus tard, avant que la vente ne soit définitivement signée, un incendie se déclara détruisant la maison ainsi que le mobilier des acquéreurs.

Ceux-ci se prélavèrent alors d’une clause du compromis leur permettant de renoncer à la vente et furent indemnisés de leur préjudice matériel par leur assurance.

Les vendeurs les assignèrent en justice ainsi que leur assureur afin qu’ils soient condamnés, ensemble, à lui verser des dommages et intérêts couvrant les frais de remise en état.

L’assureur des acquéreurs réclama alors le remboursement de l’indemnité qu’il avait versé aux acquéreurs.

Les juges accueillirent cette demande mais rejetèrent celle des vendeurs. Pour la Cour de cassation : « les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux. »

Lire l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 29 janvier 2026 - Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 23-18.152 F-D