Copropriété : impayés et procédure rapide de recouvrement

Copropriété : la procédure accélérée de l’article 19-2 ne s’applique pas aux charges d’exercices non approuvés.

Le syndicat des copropriétaires ne peut recourir à la procédure accélérée prévue par l’article 19-2 de la loi de 1965 pour exiger le paiement des sommes dues au titre d'exercices précédents, lorsque les comptes n'ont pas été encore approuvés par l’assemblée générale.

La Cour de cassation vient de le préciser dans un arrêt rendu le 20 novembre dernier. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné un couple de copropriétaires au paiement de provisions pour charges de services, via la procédure rapide de l'article 19-2 de la loi de 1965. Après avoir été condamnés au règlement de ces sommes, ces derniers formèrent un pourvoi en cassation reprochant aux juges du fond de ne pas avoir relevé qu’en l’absence d’approbation des comptes, il n’était pas possible d’utiliser cette procédure.

Pour rappel, celle-ci a été instituée pour obtenir, dans un bref délai, le paiement des provisions dues au titre de l’exercice en cours y compris celles non échues résultant du budget prévisionnel, ainsi que les dépenses de travaux non comprise dans ce dernier. Elle suppose au préalable une mise en demeure demeurée infructueuse pendant 30 jours.

La juridiction suprême casse l’arrêt de la cour d’appel. Elle explique que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi de 1965 pour obtenir le paiement des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, « il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. »

Consulter l'arrêt du 20 novembre 2025 - Cass. 3e civ. 20-11-2025 n° 23-23.315 FS-B