Logement neuf : entre crise et signaux de reprise, quels espoirs en 2025 ?

Le logement neuf traverse une crise structurelle, mais 2025 pourrait marquer un léger rebond.

 

Une crise profonde et durable

 

En 2024, le marché de l’immobilier neuf a été marqué par un effondrement des ventes : 85 000 logements seulement, soit près de moitié moins qu'une année classique. De plus, 40 % de ces ventes ont été réalisées au profit de bailleurs sociaux, réduisant fortement les marges des promoteurs. Les causes sont multiples : réticence croissante des maires à délivrer des permis de construire, hausse brutale des taux d’intérêt depuis 2022, flambée des coûts de construction, recentrage du prêt à taux zéro sur les zones tendues, et suppression du dispositif Pinel.

 

 

La disparition du dispositif Pinel, un tournant

 

 

Un impact plus politique qu’économique

 

Le Pinel, bien que perçu comme un outil fiscal pour les plus aisés, concernait majoritairement des foyers au revenu moyen (70 000 € nets/an). Sa suppression repose davantage sur des motifs idéologiques que sur une évaluation objective.

 

Cette mesure fragilise l'investissement locatif, qui représentait 50 % des ventes hors bailleurs sociaux. En 2024, cette part est tombée à 25 %.

 

 

Des prix qui résistent malgré la baisse des ventes

 

Malgré la crise, les prix n’ont pas chuté. En trois ans, ils ont seulement progressé de 1 %, bien en dessous de l’inflation. Cela s’explique par les charges structurelles supportées par les promoteurs : matériaux, foncier, normes techniques. Les marges ne dépassent pas 5 %, seuil critique pour obtenir des financements bancaires.

 

 

Repenser le logement neuf : une priorité

 

Le secteur doit faire un choix : continuer à viser un logement "parfait" mais inaccessible pour 75 % des Français, ou proposer des biens plus abordables et adaptables. La qualité ne doit pas devenir un frein à l’accession.

 

 

Quelles opportunités pour les acquéreurs en 2025 ?

 

Saisir les bons moments

 

Des occasions intéressantes existent :

 

- Lors du lancement commercial des programmes

- Au début des travaux, pour répondre aux exigences de pré-commercialisation des banques

- À la livraison des lots, pour éviter les invendus

 

 

 Avantages possibles

 

Les promoteurs peuvent proposer : frais de notaire offerts, réduction sur le prix par pièce, dépôt allégé, équipements inclus ou prise en charge partielle des mensualités.

 

 

Des signaux positifs pour 2025 ?

 

Les taux immobiliers tendent à se stabiliser autour de 3 %, et des mesures fiscales ont été votées dans la loi de finances 2025. Notamment, l'exonération des dons familiaux jusqu’à 300 000 € destinés à financer un achat immobilier neuf, et la généralisation du prêt à taux zéro pour les primo-accédants.