Investir dans un mobil-home : une fausse bonne idée ou un bon plan en 2025 ?

L’achat de mobil-home en 2025 attire, mais est-ce vraiment rentable ? Avantages, limites et fiscalité.

 

Achat mobil-home : un engouement à relativiser

 

En 2025, l’achat d’un mobil-home séduit de nombreux investisseurs attirés par un ticket d’entrée plus abordable qu’un bien classique. Comptez en moyenne entre 25 000 € et 70 000 € pour un modèle neuf ou récent, selon les équipements, la surface et l’emplacement. Le bien est généralement installé dans un camping ou un parc résidentiel de loisirs (PRL), soumis à une convention d’occupation.

 

Ce type d’investissement n’offre cependant pas les garanties juridiques d’un bien immobilier classique. Un mobil-home n’est pas considéré comme un logement au sens du Code de la construction, ce qui limite les droits du propriétaire, notamment en matière de revente ou d’occupation à l’année.

 

 

 

Rentabilité location mobil-home : entre saisonnalité et contraintes

 

La rentabilité de la location d’un mobil-home dépend fortement de sa localisation, de la fréquentation touristique de la zone, du niveau d’équipement et de la qualité de gestion du camping.

 

Dans les régions touristiques très demandées (Atlantique, Méditerranée), un mobil-home bien placé peut générer entre 4 000 € et 7 000 € de loyers par an. Mais cette rentabilité est très saisonnière : la plupart des campings ne sont ouverts que d’avril à octobre, voire moins. Le taux de remplissage est donc limité à quelques mois par an.

 

Par ailleurs, il faut déduire :

 

- les frais de location d’emplacement (de 2 500 € à 6 000 € par an)
- les charges de copropriété du site (entretien, accès aux infrastructures)
- les frais de gestion si vous passez par un exploitant
- l’assurance, l’entretien du mobil-home et la perte de valeur rapide du bien (durée de vie moyenne 15 ans)
 

 

 

Fiscalité mobil-home : un cadre peu avantageux

 

La fiscalité du mobil-home dépend du statut sous lequel vous louez. En cas de location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus générés doivent être déclarés au régime micro-BIC ou réel. Dans le cas du micro-BIC, l’abattement est de 50 % (ou 71 % si le bien est classé en meublé de tourisme).

 

Cependant, le bien n’étant pas reconnu comme immobilier bâti, il ne bénéficie pas d’exonérations classiques (ni PTZ, ni Pinel). Vous êtes redevable de la taxe de séjour et parfois d’une taxe sur les emplacements de camping, même si vous n’occupez pas le mobil-home à l’année. En cas de cession, la revente est souvent compliquée, avec une forte décote dès les premières années.

 

 

 

Fausse bonne idée ou placement malin ?

 

L’achat de mobil-home peut s’envisager comme un placement plaisir, pour un usage personnel quelques semaines par an, avec un complément de revenus locatifs saisonniers. Mais en tant que stratégie patrimoniale, il présente de nombreuses limites : absence de plus-value à long terme, fiscalité peu favorable, risques liés au bail commercial avec l’exploitant du camping.

 

Mieux vaut envisager cet investissement avec prudence, en tenant compte de vos objectifs, de la durée de détention souhaitée, et en comparant avec d’autres placements à capital durable (immobilier locatif classique, SCPI…).

 

 

Sources :

Insee, données tourisme 2023-2024
Fédération Nationale de l’Hôtellerie de Plein Air (FNHPA), chiffres du secteur 2024
Service-Public.fr, fiscalité des locations meublées : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
Notaires de France, fiche conseil sur les résidences mobiles et terrains de loisirs