Acheter en VEFA : quelles garanties en cas de non conformité ?

VEFA : quelles garanties si le logement livré n’est pas conforme au contrat ?

 

Acheter un logement en VEFA signifie acquérir un bien immobilier sur plan ou avant son achèvement, avec un paiement progressif au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce type d’achat est encadré par des règles strictes destinées à protéger l’acquéreur, notamment en cas de non‑conformité du bien livré.

 

Qu’est‑ce que la non‑conformité dans une VEFA ?

 

La non‑conformité se caractérise quand le bien livré ne correspond pas aux caractéristiques contractuelles prévues (plans, descriptif technique, surface, équipements, etc.). Cela peut aller d’un équipement manquant à une surface erronée ou à des prestations différentes de celles promises.

 

La garantie des vices et défauts de conformité apparents

 

La garantie de non‑conformité est une garantie spécifique aux VEFA : elle est prévue par l’article 1642‑1 du Code civil. Elle couvre : 

 

- Tous les vices et défauts de conformité apparents au moment de la livraison.

- Ceux qui sont visibles sans démontage (ex. : mur mal peint, élément différent du descriptif, finition inadaptée).

 

Délais pour agir

 

Il faut signaler ces défauts au vendeur :

 

- Lors de la réception du bien, en émettant des réserves écrites sur le procès‑verbal de livraison.

- Dans le mois suivant la livraison, pour d’autres défauts apparents découverts après prise de possession.

 

Puis, l’action en justice basée sur la garantie doit être engagée dans l’année suivant la réception des travaux ou la prise de possession, sous peine d’irrecevabilité. En pratique, cela signifie que, même si vous avez dénoncé des défauts dans le mois, vous avez jusqu’à 1 an pour saisir la justice pour les faire réparer ou obtenir une compensation.

 

Consignation du solde du prix (5%)

 

Au moment de la livraison, l’acquéreur doit généralement verser les derniers 5 % du prix du bien. En cas de non‑conformité, il est possible de consigner cette somme (auprès de la Caisse des dépôts ou du notaire) jusqu’à réalisation des modifications. Cette consignation vaut paiement mais préserve le droit d’agir pour faire corriger les défauts.

 

Autres garanties complémentaires et obligations

 

Un achat en VEFA offre également d’autres protections structurelles ou techniques à l’acquéreur :

 

Garantie de surface

 

Si la surface réellement livrée est inférieure de plus de 5 % à celle promise, l’acquéreur peut demander une diminution du prix dans l’année suivant la livraison.

 

Garanties constructeurs / assurances obligatoires

 

Les garanties couvrent divers défauts ou malfaçons selon leur nature :

- Garantie de parfait achèvement (1 an) : Réparation de tout défaut signalé dans l’année suivant la réception.

- Garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) : Dysfonctionnements des équipements dissociables (volets, chaudière…).

- Garantie décennale (10 ans) : Dommages compromettant la solidité, l’étanchéité ou rendant le bien impropre à sa destination.

 

À noter : la garantie de parfait achèvement est due par le constructeur (entrepreneur), et non par le seul promoteur‑vendeur, dès lors qu’il ne réalise pas lui‑même les travaux.

 

Que faire en cas de non‑conformité ?

 

- Dénoncer les défauts rapidement et par écrit (lettre recommandée avec AR).

- Notifier des réserves précises dès la réception.

- Consigner le solde en cas de refus de correction.

- Saisir le juge avant l’écoulement des délais légaux si le promoteur ne répare pas.

 

Conclusion

 

Acheter en VEFA implique une protection juridique solide en cas de non‑conformité du logement, combinant :

 

- une garantie légale de non‑conformité (article 1642‑1 du Code civil),
- des délais stricts pour agir,
- des garanties constructeurs et assurances obligatoires,
- des moyens de protection financière (consignation).

 

Pour faire valoir vos droits, il est souvent recommandé d’être assisté par un professionnel (notaire, avocat ou expert VEFA), surtout si le promoteur conteste vos demandes.