Méthodes de calcul des prix immobiliers des Notaires

Publié par , le 25/06/2017 à 05h06
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Prix immobiliers  : Comment est calculé le prix au M2 ?

Champ couvert par les statistiques immobilières

Le champ d'observation recouvre les ventes d’appartements et de maisons dans l’ancien. Les transactions prises en compte pour les statistiques immobilières concernent des biens immobiliers : Libres d'occupation, acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré;, destinés à un usage strict d'habitation. Les ventes en viager, les transactions immobilières de biens atypiques, sont exclus.

 

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Niveaux géographiques disponibles

Les marchés immobiliers de tous les départements de province sont observés.

Seuils de diffusion

La donnée statistique immobilière n'est calculée que si le nombre de mutations enregistrées dans les bases immobilières pour la période étudiée, la zone géographique et le type de bien sélectionné est supérieur ou égal à 20.

Mode de calcul des statistiques immobilières

Les statistiques immobilières sont calculées sur des périodes d’observation de 3 mois, 6 mois ou 12 mois.

Les prix immobiliers observés s'entendent hors droits de mutation. Ils correspondent au prix net vendeur (n'incluant pas le montant des meubles ou la commission d'agence). Les statistiques immobilières publiées correspondent à un prix au m² médian en appartements et un prix de vente médian en maisons.

Le prix de vente immobilier médian (ou prix au m² médian) est la valeur centrale qui partage l'ensemble des prix de vente (ou prix au m²) observés en deux groupes de même effectif : 50% au-dessous et 50% en dessous.

Les prix immobiliers médians portent parfois sur de faibles volumes de ventes et sont tributaires de la qualité des biens immobiliers vendus (les effets de structure ne sont pas corrigés). Les statistiques immobilières peuvent donc être volatiles et sont à prendre avec précaution.

Prix corrigés des variations saisonnières (CVS)

De même que la méthode de calcul des indices permet de gommer les effets de structure, la correction des variations saisonnières vise à corriger ceux des fluctuations saisonnières. Elle a pour but de rendre comparables les évolutions entre deux trimestres consécutifs sans que l’interprétation soit perturbée par la saisonnalité.

Par exemple, chaque année, les prix des logements sont tirés vers le haut au troisième trimestre, en particulier ceux des maisons, en raison de la demande des familles marquée par le calendrier scolaire.

Prix médians

Les indices Notaires-INSEE ne sont disponibles que sur des zones géographiques où le nombre de mutations est suffisamment important. A des niveaux plus détaillés, nous utilisons les prix médians. Le prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne, plus sensible aux valeurs extrêmes.

Indices Notaires-INSEE

La méthode de calcul des indices Notaires-INSEE repose sur des modèles économétriques qui décomposent le prix d’un logement selon ses principales caractéristiques (localisation, taille, confort, etc.) de façon à s’affranchir au mieux des effets de structure susceptibles de faire varier les prix des transactions d’un trimestre sur l’autre.



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