L'expertise immobilière notariale

Publié par @immonotaires, le 10/01/2016 à 11h01
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a) L’activité d’expertise en évaluation immobilière

L’expertise en évaluation immobilière est une activité courante du notariat. En effet la connaissance et la détermination de la valeur d’un bien immobilier sont primordiales et permettent de conforter les décisions auxquelles sont confrontés les notaires dans l’aboutissement et le règlement de sujets tels que les successions, les donations, les mariages, les divorces, les déclarations d’ISF mais également dans le cadre de redressements fiscaux où le notaire pourra assister et défendre son client en s’appuyant sur les données développées dans le rapport d’expertise.
Les notaires experts peuvent répondre à toute demande d’expertise quelque soit la nature du bien : appartement, maison, immeuble, terrain, local industriel et commercial, château, hôtel, clinique...
Ils interviennent auprès des particuliers, pour le compte de sociétés, d’associations, d’institutionnels ou collectivités locales.

b) Le déroulement d’une expertise immobilière notariale

- Prise de contact : demande du client ou conseil du Notaire pour la détermination de la valeur du bien, présentant un enjeu (assiette de calculs de droits, contre expertise…)
- Proposition d’intervention : devis ou contrat de mission permettant de définir le périmètre de l’expertise immobilière, du délai, du format de rendu… Autant de paramètres à partir desquels l’expert va pourvoir déterminer le montant de l’honoraire relatif à l’intervention.
- Collecte des documents pour la réalisation de l’expertise : récupération en amont de l’intervention de toutes les pièces itinérantes au bien : extrait du titre de propriété, détail ou attestation des surfaces du bâti et/ou des parcelles de terrains, état locatif (si immeuble occupé)… à savoir tout élément pouvant avoir une incidence positive ou négative sur la valeur du bien estimé.
- Visite du bien : visite par l’expert de l’intégralité du bien afin d’en avoir un état descriptif précis et connaitre son environnement
- Collecte de documents complémentaires : enquête auprès des administrations, étude de marché, rédaction du rapport d’expertise.
- Remise des conclusions : rédaction du rapport d’expertise immobilière.

c) Le rapport d’expertise

Il existe deux formats de rendu de rapport d’expertise :
- le certificat ou rapport d’expertise résumé
- le rapport d’expertise détaillé

Cette différence a tendance à s’amenuiser. Les normes européennes d’évaluation immobilière et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière imposent un contenu « minimum » pour tout rapport d’évaluation. Les données seront plus ou moins détaillées en fonction du format.
Un rapport d’expertise présente : la mission, la désignation, la situation géographique, la situation urbanistique, la situation juridique, la situation locative, la description, les surfaces, l’appréciation du bien et du marché, les méthodes utilisées et les références.
Le rapport est complété par un certain nombre d’annexes selon la mission et le type de bien (au jugé de l’expert) : références de valeurs locatives, cadastre, note d’urbanisme, règlement de zone, plan de situation, photos...
Un rapport d'expertise doit répondre à une structure et à une logique, bien définies. En effet, il doit faire l'objet de chapitres, de paragraphes, qui permettent aux lecteurs novices de comprendre et de suivre le raisonnement qui a permis d'aboutir à la valeur vénale retenue par l'expert.
Toute information figurant dans un rapport d'évaluation doit être justifiée et justifiable.

d) Les outils notariaux d’évaluation immobilière

L’exercice de cette activité se fait dans un cadre et avec des outils communs à l’ensemble de la profession notariale :

La base de références immobilières :
Le notariat dispose d’une base des références immobilières, issues des actes reçus par l’ensemble des notaires de France, base unique que le notariat entretient et enrichit depuis de nombreuses années.
Forte de plus de 11 millions de références, la base des références immobilières du notariat (PERVAL/BIEN) a été créée il ya une vingtaine d’années afin de permettre la pratique de l'évaluation de biens immobiliers par comparaison, seule méthode reconnue par les tribunaux.
Elle recense, grâce au volontariat des notaires, les ventes de biens immobiliers de tous types (immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d'activité, biens agricoles et viticoles, garages) et indique le prix réel des transactions. Ces données permettent aux Notaires de France de produire les statistiques de prix ainsi que leurs évolutions.
Les 1ers indices de prix de l'immobilier ont été calculés en partenariat avec l'INSEE dès 1996.

La charte de l’expertise immobilière :
Les rapports d’expertise sont élaborés dans le respect de la charte de l’expertise immobilière dont le notariat est signataire avec de nombreux professionnels de l’expertise et reconnues par le Trésor Public, les Tribunaux…
L’Expert doit adapter son raisonnement et la détermination de la méthode d’évaluation la plus adaptée au contexte, mais également en fonction des projections pouvant être appliquées à l’immeuble.

Notexpert :
Ce label notarial est délivré aux notaires ou aux collaborateurs ayant suivi une formation approfondie et justifiant d'une activité d'expertise immobilière régulière de plus de cinq années. Les membres du réseau Notexpert pratiquent l'expertise sous ce label pour leurs propres clients ou pour ceux de leurs confrères, ils se conforment aux règles méthodologiques, éthiques et déontologiques, ils sont également adhérents à la charte de l'expertise en évaluation immobilière partagée par les professionnels de l'immobilier.

Les expertises immobilières notariales peuvent concerner la réalisation d'évaluations immobilières pour tout type de bien :
appartement, maison, château, Immeuble, bureaux, commerce, local d'activités , terrain à bâtir, terrain agricole, vigne, parcelle plantée, bois et forêt, carrière, entrepôt, théâtre, cinéma, clinique, maison de retraite / EHPAD, immeuble de rapport résidentiel/tertiaire

Les méthodes d'évaluation utilisées varient en fonction du périmètre de l'intervention :
méthodes par comparaison, méthodes par le revenu - Capitalisation / Actualisation, méthodes par valeur de remplacement, méthodes dites par sol et construction, méthodes dites du bilan promoteur / Lotisseur, méthodes des ratios professionnels (profit methods) Cas particulier des immeubles en développement, méthodes indiciaires , méthode Discounted Cash-Flow,bail à construction

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