Les ventes aux enchères immobilières

Publié par @immonotaires, le 09/03/2016 à 03h03
Les ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères notariales

Souvent méconnues, les ventes aux enchères notariales volontaires - ou ventes à la bougie - constituent un moyen efficace pour vendre un bien immobilier. Elles sont organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.
Une vente aux enchères immobilière est une vente publique aboutissant à l’attribution d’un bien au plus offrant. Elles permettent de vendre tous types de biens immobiliers (appartement, maison, terrain, bureaux...)
Les salles de ventes aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente, il est donc possible d’y assister.

Les ventes aux enchères organisées par les notaires se déroulent :
- soit à la bougie pour une adjudication amiable (ou volontaire) et d’origine judiciaire
- soit au chronomètre pour une adjudication d’origine judiciaire uniquement

Cette forme spécifique de mise en vente implique le meilleur conseil de votre notaire, qui vous accompagne tout au long de la procédure. Il apparaît comme un médiateur.

Pourquoi vendre aux enchères ?

Dans certaines situations, le recours à la vente aux enchères par notaire peut s’imposer, pour le plus grand bénéfice des vendeurs.
Particuliers : nécessité de départager les ex époux pour la vente de la maison familiale après un divorce, besoin de liquidités pour régler le coût de placement en chambre médicalisée ou éviter une situation de surendettement, envie de sortir de l’indivision après le décès d’un proche...
Professionnels : collectivités territoriales pour vendre leur patrimoine privé, établissements publics, associations pour la mise en vente d’immeubles provenant de dons ou de legs, généalogistes en qualité de représentants des héritiers...

Les étapes de la vente aux enchères

1ère étape : déterminer la mise à prix
Pour cela il est nécessaire de procéder à l’expertise du bien. En accord avec le vendeur, la mise à prix est déterminée afin de rendre la vente attractive, soit une décote minimale de 30 % sur la valeur vénale du bien.

2ème étape : établissement du processus juridique.
Le notaire est tenu de rassembler toutes les pièces préalables nécessaires à l’établissement du cahier des charges  qui décrit en détail la nature du bien et les modalités de vente : état du bien, servitudes éventuelles, règlement de copropriété, diagnostics immobiliers, état hypothécaire, frais à la charge de l’acquéreur, etc...

3ème étape : détermination du calendrier de vente
Les ventes volontaires peuvent se dérouler dans les Chambres, les Conseils Régionaux des Notaires, en l’étude, dans des salles de mairies, grands hôtels….etc. Il n’y a aucune obligation quant au lieu de la vente.
En raison des délais publicitaires il y a lieu de mettre en place un « rétro-planning », dans une fourchette idéale de 6 semaines à 3 mois.

4ème étapes : publicités et visites
a publicité légale n’est pas obligatoire dans ce cadre, elle est donc réalisée auprès du grand public sur les supports traditionnels en la matière : annonces presse locales, revues immobilières, sites Web immobiliers... etc. Les visites sont groupées à date et heure fixes, ce mode de visite permettant de créer une véritable émulation entre les amateurs. La dernière visite a lieu au moins 10 jours avant la vente.

5ème étape : la séance de vente aux enchères
Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné une pièce d’identité et un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation” pour enchérir qui figure dans toutes les publicités et qui représente 20 % de la mise à prix.
Contre ce chèque de consignation, le notaire remet à l’amateur une plaquette afin que celui-ci puisse porter enchère lors de la séance (enchères minimum de 500 € jusqu’à 5 000 € en fonction de la mise à prix).
Technique de la vente à la bougie : le notaire procède à la criée et allume une 1ere bougie qui se consumera tout le long de la séance, quel que soit le nombre de biens à vendre.
Lors d’un silence sur les enchères, le notaire allume 2 petites mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne porte de nouvelle enchère pendant la combustion des 2 feux (soit 1 minute), c’est la dernière enchère qui l’emporte. En cas de nouvelle enchère entre la combustion des 2 feux, il faudra attendre le prochain silence pour recommencer le protocole. Il faut impérativement 2 feux éteints successivement sans nouvelle enchère pour prononcer l’adjudication> ce qui laisse 1 minute aux amateurs présents pour enchérir.
Une fois l’adjudication prononcée, les personnes n’ayant pas remporté la vente récupèrent leur pièce d’identité et leur consignation. Aucune contribution ne leur est demandée, participer à une séance de vente aux enchères volontaire est totalement gratuit.
Le dernier enchérisseur, appelé l’adjudicataire, signe un Procès verbal d’adjudication qui fait de lui le futur acquéreur. Dans ce cadre, il ne bénéficie pas du délai de rétractation de la Loi SRU ni de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

6ème étape : après la vente
La vente ne sera définitive qu’après le délai légal de surenchère : 10 jours après la séance Pendant ces 10 jours toute personne, sauf l’adjudicataire, pourra faire une surenchère d’au minimum 10 % de plus que le prix initialement adjugé. En cas de surenchère, une nouvelle séance de vente devra être organisée avec une nouvelle mise à prix qui correspond obligatoirement au prix adjugé augmenté des 10% de surenchère. En l’absence de surenchère dans les délais, l’adjudicataire devra quittancer le prix dans les 45 jours.

Qui sont les vendeurs ?

Tous les propriétaires particuliers, entreprises, associatifs ou institutionnels peuvent recourir à l’adjudication pour vendre un bien immobilier, il s’agit dans ce cadre de ventes aux enchères volontaires autrement appelées, ventes aux enchères amiables. Cependant, étant donné les qualités intrinsèques de ce mode de vente, beaucoup d’institutionnels tels l’Etat et les collectivités territoriales font appel à ce type de vente.

Quels sont les biens vendus aux enchères ?

Tout type de biens immobiliers peut être vendu aux enchères et la grande majorité est constituée de logements standards, appartements ou maisons. Néanmoins, il est possible d’y trouver des immeubles très variés voire atypiques : immeubles d’habitation et de bureau, terrains à bâtir ou de loisir, anciens locaux d’archives, phares, anciennes écoles, gares...
Dans ce cadre, les services de l’Etat - France Domaine et l’AGRASC (Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués) - utilisent naturellement les ventes aux enchères et privilégient le recours à cette procédure de mise en vente publique. Des conventions de partenariat ont d’ailleurs été signées avec le Conseil Supérieur Notarial (CSN).