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ANALYSE

Le marché de l’ancien

A fin septembre 2011, on dénombre 832 000 ventes de logements anciens sur une année.
L’évolution est de moins en moins rapide (+13%en septembre 2011 contre + 32% en décembre2010) en raison de la sortie des mois creux de 2009 de la base de la comparaison.
Le niveau enregistré durant les « meilleures années » (2003 – 2007) est déjà atteint.

La hausse des prix sur un an reste globalement forte au 3ème trimestre de 2011 (6,4%) en dépit d’un ralentissement.
Entre le deuxième et le troisième trimestre,la hausse (cvs*) modérée des prix prévaut en Province, plus modeste pour les maisons (0,4%) que pour les appartements (0,7%).

Le marché du neuf

Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles diffus), le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 9% à fin octobre 2011 après – 7% en septembre.
La tendance à la baisse continue donc de s’accélérer.
Elle est plus accentuée à l’Ouest et en Languedoc-Roussillon.

Note de conjoncture immobilière nationale
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ANALYSE
Le marché de l’ancien / Le marché du neuf

Le marché de l’ancien
A fin juin 2011, on dénombrait globalement 812 000 ventes de logements anciens sur une année.

Le marché du neuf
Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles diffus), le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 5,5% à fin août 2011.
La tendance s’est accélérée puisque la baisse était de 2% trois mois plus tôt. Elle est plus accentuée au Sud età l’Ouest.

La hausse des prix sur un an reste globalement forte au deuxième trimestre de 2011 (7,8%) en dépit d’un ralentissement.

Sur le deuxième trimestre, la stabilité des prix prévaut en province, aussi bien pour les maisons que pour les appartements.

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ANALYSE

Le marché de l’ancien
un marché actif de plus en plus hétérogène

Fin du rattrapage des volumes ?

Après l’importante chute constatée fin 2008 et au 1er semestre 2009, le volume des ventes de logements anciens France entière a remonté progressivement depuis et s’établit à 806.000 entre avril 2010 et mars 2011, soit +23% par rapport à la même
période un an plus tôt. Cependant, cette progression s’est atténuée depuis le début de l’année puisqu’entre 2009 et 2010 la hausse avait atteint + 32%. Au 1er trimestre 2011 sur l’ensemble de la province, les
volumes sont en hausse de 24% par
rapport au 1er trimestre 2010 mais en baisse de 3% par rapport au 4ème trimestre 2010. Cette baisse saisonnière est habituelle. En Ile-de- France, le nombre de logements vendus au premier trimestre 2011 est
légèrement en recul (-4%) par rapport au 1er trimestre 2010. Il faudra donc attendre les chiffres du prochain trimestre pour
vérifier si cette tendance se confirme.

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Le marché de l’ancien reste dynamique

L’embellie du marché immobilier a perduré au 4e trimestre 2010 de sorte que le volume des transactions actées pour l’année 2010 se situe à des chiffres voisins de ceux des années 2000 à 2007 soit 782 000 transactions réparties entre la Province (619 000, soit + 30 % / 2009) et l’Ile-de-France (163 000, soit + 37 % / 2009).

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Un début d’année 2011 dynamique mais après ?

Alors que la collecte des actes de vente de 2010 par le notariat est en voie d’achèvement, il apparaît que l’ensemble du marché immobilier de l’ancien affiche un niveau de prix nettement en hausse.
Ainsi, les indices Notaires de France / Insee font apparaître une variation annuelle au 1er octobre 2010 du prix des appartements anciens de + 8,5 %, une hausse sensiblement identique à celle des maisons anciennes de 8,7 %.
Toutefois, il apparaît que les disparités entre Île-de-France et Province sont plus marquées surle marché des appartements anciens que sur celui des maisons, plus homogène.
Cette hausse significative des prix ne doit pas faire oublier que certaines zones géographiques en sont écartées, affichant des baisses de prix.
En revanche, d’une manière générale le marché a retrouvé ses volumes des années 2000 – 2007, passant de 590 000 ventes en 2009 et approchant les 800 000 ventes pour l’année 2010 ; une tendance notamment due au retour en grâce de l’investissement immobilier apparaissant plus sécurisant que l’investissement sur le marché financier.

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Analyse

Le marché de l’ancien

Le deuxième trimestre 2010 est marqué par un net redressement du marché immobilier dans l’ancien : en terme de volumes des ventes, ce que nous présentions en juillet dernier est largement vérifié ; en terme de prix, les indices INSEE calculés en partenariat avec les notaires de France sont les suivants : Le redressement du marché immobilier ancien est réel, alors que l’évolution des prix était très faible fin 2009, voir négative pour les maisons, le premier trimestre 2010 avait enregistré une hausse, confirmée au second trimestre au plan national.

Cette hausse ne doit pas masquer la réalité dans certains départements : si cette évolution est positive en moyenne nationale, il n’en est pas ainsi dans tous les départements. Pour les appartements Le marché est toujours à la baisse dans l’Ain (– 10,1 %), dans le Pas de Calais (– 6,2 %), dans le Doubs et le Morbihan (– 5,3 %).

Retenons que Mulhouse est la ville où nous constatons la plus forte baisse (– 12,4 %). Inversement, certains départements performent comme les Alpes de Haute-Provence (+ 22 %). Sur trois mois les prix progressent de 2,2 % au plan national et de 1,9 % en province, et sur un an de 6,3 % en national et de 4,3 % en province, cet écart étant du à la très forte progression de l’île-de-France (8,6 %) et surtout de Paris (9,8 %). Certains départements profitent de cette embellie comme les Vosges (14,5 %), le Gard (11,7 %) et la Charente Maritime (10,4 %).

Nous analysons le même phénomène au niveau des agglomérations comme à Avignon avec une hausse de 19,9 % notamment due à une forte augmentation de mutations d’appartements de petite surface, mais également à Lorient, Marseille, Annecy, Orléans et Dijon.

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Analyse et perspectives du marché
2ème trimestre 2010

Si les volumes des ventes dans l’ancien se stabilisent, les chiffres resteront faibles, loin des années fastes, avec seulement 600 000 mutations espérées contre plus de 800 000 entre 2000 et 2007.

Pour ce qui est des prix de vente, les grandes agglomérations voient le marché repartir à la hausse tandis que les zones moins attractives devront patienter encore.

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L’analyse du marché en 2009

La baisse du volume des ventes de biens immobiliers anciens au début de l’année 2009 a été atténuée.

Pour autant, elle n’a pas été compensée totalement en fin d’année par la reprise d’activité du second semestre.

L’éclaircie du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 selon les données avancées de la Base des Avant-Contrats des Notaires de France opérationnelle sur certaines grandes métropoles.

Après un arrêt sans précédent il y a un an du nombre de transactions, les mesures d’aide mises en place par les pouvoirs publics ainsi que la baisse des taux d’intérêts des emprunts immobiliers ont permis au marché résidentiel neuf et ancien de devenir convalescent mais il ne semble pas encore guéri.

En ce début juillet, le Notariat peut affiner son diagnostic et sa vision du Marché Immobilier pour l’année 2009.

Le marché immobilier en 2008 se caractérise pour le notariat par :

Une baisse des volumes extrêmement forte au 4ème trimestre

Le nombre de ventes, tout marché confondu neuf et ancien, passe de 929 300 en 2007 (Ile-de-France et Province) à 746 400 en 2008 soit une baisse de l’ordre de 20 % en moyenne. Dans l’ancien, cette baisse est de 17 % en moyenne passant de 802 000 à 669 000 ventes.
Pour le neuf, cette baisse est de 37,6 % passant de 127 300 ventes en 2007 à 79 400 ventes en 2008 (source ECLN).
Sont concernés : tous les secteurs géographiques et tous les types de biens, le bâti comme le non bâti, les appartements comme les maisons, le terrain isolé comme le terrain en lotissement, le studio comme le grand appartement.
/br> Une baisse des prix assez minime

L’indice notaires-INSEE au 4ème trimestre 2008 conclut à une baisse des prix sur l’ensemble du territoire :

Lors de nos précédentes communications nous avions appelé à la prudence sur les évolutions du marché immobilier en raison de la brutalité des phénomènes observés.
Cette recommandation était justifiée : en effet le dernier trimestre de l'année passée a modifié notre perception sur l'état du marché immobilier en 2008 ; pour le Notariat il se caractérise :

La fin de l’année 2008 et les premiers mois de 2009 ont été caractérisés par un effondrement du volume des ventes lié à la crise financière, et un attentisme généralisé tant chez les vendeurs que chez les acquéreurs. Ce retournement de tendance a eu naturellement des conséquences sur les prix sans entraîner une forte baisse généralisée de ceux-ci.

Le printemps 2009 se présente sous l’angle de l’incertitude dans la mesure où des tendances contradictoires pèsent sur le marché.

Certains ont conclu d’une manière définitive dès les premiers jours de l’année sur l’état du marché immobilier en 2008. Pour le faire avec toute la précision nécessaire nous attendrons début avril, date à laquelle nous aurons la quasi-totalité des renseignements au titre de cette année 2008 et notamment tous ceux relatifs au dernier trimestre. Pourquoi cette prudence ?
Parce qu’il est bon par exemple de préciser qu’au vu des chiffres publiés par l’Observatoire National des Marchés de l’Immobilier, il aura été distribué en 2008 plus de crédits au logement aux ménages qu’en 2000, 2001 et 2002, qui ne sont pas des années réputées mauvaises pour l’immobilier. Cependant, il est désormais acquis que l’année 2008 est caractérisée :

La baisse des volumes pour l’ancien annoncée précédemment, et qui avait été constatée dès le mois de janvier de cette année, est confirmée. Cette baisse se fait ressentir sur l’ensemble des marchés Paris et province ; elle est encore plus brutale sur le marché du neuf puisque nous atteignons sur un an selon les chiffres de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) : -33,9 % au 26 août 2008. En revanche, il y a lieu de souligner que les prix dans l’ancien, du 1 er juillet 2007 au 30 juin 2008, d’après l’indice Notaires-INSEE province, ont continué à progresser de 3,6 % pour les appartements et de 4,3 % pour les maisons. Cette augmentation est même de 10,1 % à Paris pour les appartements. En province, la plus forte variation de prix sur un an est enregistrée à Nice avec une hausse de 7,2 % pour les appartements et de 10,5 % pour les maisons. Nous constatons que les villes comme Orléans, Tours, Reims, ou Rouen se situant dans la zone d’attractivité économique de l’Ile-de-France voient la progression des prix se maintenir. Seules quelques villes comme Rennes, Belfort, et Annecy, commencent à voir baisser le prix des appartements, ou bien encore Mulhouse pour le prix des maisons. Quant au prix moyen d’un appartement neuf, celui-ci a augmenté de5,3 % du 1 er trimestre 2008 au 2 e trimestre 2008 selon l’indice de la FNPC.

Le marché immobilier pris dans la tourmente financière

Amplifiant la tendance enregistrée au 1er trimestre 2008, le marché immobilier francilien affiche, au 2e trimestre, une baisse de plus de 10% des ventes de logements, tous secteurs confondus.

Cette baisse s’est accompagnée d’un fort ralentissement de la hausse des prix observé dans l’ensemble des départements d’Ilede- France, et spécialement dans ceux de la Grande Couronne, à l’exception notable de Paris où ils sont repartis à la hausse.

Ces évolutions traduisent les difficultés des ménages à financer leurs projets immobiliers. Et ce, en raison de la hausse des taux d’intérêt, qui renchérit le coût de leur acquisition, et de la politique des établissements bancaires, qui octroient moins de prêts immobiliers et délivrent au compte-goutte les crédits relais.

Conjoncture immobilière : volumes en baisse

Le compte rendu trimestriel de l'Observatoire du Marché Immobilier des Notaires (OMIN) fait état d'une baisse nationale des volumes de 25%...

LA SITUATION DES MARCHES IMMOBILIERS EN FRANCE A LA FIN 2007 D’APRES LES STATISTIQUES DES BASES NOTARIALES : UN DYNAMISME MAINTENU

Communiqué commun du Conseil Supérieur du Notariat et de la Chambre
Interdépartementale des Notaires de Paris

Tout au long de l’année 2007, et notamment au cours des derniers mois, le marché immobilier s’est caractérisé, en France, et plus particulièrement dans les grandes agglomérations comme l’Ile-de- France, par une grande vitalité.

Comme en 2006, le nombre de transactions dans l’ancien a avoisiné l’an passé dans notre pays les 800 000 et aucun mouvement de décrue significative du nombre de transactions n’est donc constaté.

En Ile-de-France, d’après les données arrêtées à la fin du mois de novembre, le marché s’est révélé particulièrement actif depuis la fin de l’été puisque le léger retard constaté en termes d’activité au cours des six premiers mois était complètement comblé à la fin novembre, grâce à une reprise de la progression des transactions dès la rentrée de septembre qui s’est poursuivie en octobre et en novembre.

Les prix ont continué d’une manière générale à progresser, mais à un plus faible niveau qu’au cours des années antérieures. La décélération de la hausse, qui s’est fort heureusement manifestée depuis maintenant deux ans, s’est poursuivie à un rythme différent selon les secteurs géographiques du pays.

Mais calculés à partir des données notariales et des indices Notaires/INSEE, nos résultats et nos estimations divergent de ceux d’autres observateurs qui ont pu parler de stabilité, voire, dans certains cas, de baisse des prix.