Afin de lutter plus efficacement contre la précarité énergétique, l'Anah fournit des aides financičres aux propriétaires, bailleurs et occupants, pour qu'ils financent leurs travaux de rénovation. L'objectif est de participer à l'amélioration du parc immobilier privé. Dans le but d'accroitre sa participation, l'Anah a décidé d'étendre ses aides.

Les propriétaires occupants devraient non plus ętre trois millions à en bénéficier, mais sept millions. Pour ce faire, les catégories de propriétaires occupants (ressources modestes, ressources très modestes et très social) sont fusionnées en une seule catégorie « ménages à ressources très modestes ». L'Anah révise aussi ses plafonds du revenu fiscal annuel maximum autorisés pour avoir droit aux aides. Ils sont désormais fixés à :

• En Ile-de-France : 23 881 € pour une personne seule, 35 050 € pour un couple et 7 500 € par personne à charge supplémentaire
• Hors d'Ile-de-France : 18 170 € pour une personne, 26 573 pour un couple et 7 500 € par personne supplémentaire

Ces nouveaux plafonds s’appliquent à compter du 1er juin 2013, au revenu fiscal de référence N-2. Toutefois, si la situation du propriétaire occupant subit des changements importants, le revenu de référence peut ętre celui de l'année N-1.
Les aides sont pour leur part revues à la hausse, avec une différenciation entre ménages modestes et très modestes : plus 35 % pour les ménages modestes et plus 50 % pour les très modestes. Enfin, la prime Fonds d'aide à la rénovation thermique (Fart) est augmentée à 3 000 € pour 2 ans, plus 500 € en cas d'aide d'une collectivité territoriale. Le propriétaire occupant reçoit ainsi une aide de 70 % du montant des travaux au minimum.

Les propriétaires bailleurs bénéficient aussi de cette ouverture, puisque męme les logements peu ou pas dégradés sont concernés, à condition que les travaux conduisent à réduire de 35 % la facture d'énergie et que le logement soit conventionné avec l'Anah. La prime Fart est alors de 2 000 €.

Enfin les syndicats de copropriété peuvent toucher un prime de 1 500 € par lot d'habitation principale, les travaux devant permettre une diminution de 35 % de la facture d'énergie dans le logement. Cette prime est cumulable avec la Fart.

Pour bénéficier des ces aides, les propriétaires doivent prévoir des travaux éligibles et déposer une demande auprès de l'Anah.

En savoir plus :
> Liste des travaux éligibles et autres informations sur l'Anah

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Les syndicats de copropriété peuvent bénéficier du très attendu emprunt collectif, souscrit en leur nom propre à compter de ce 14 mai 2013. Celui-ci doit avoir pour finalité de financer :

• des travaux dans les parties communes,
• des travaux dans les parties privatives s'ils sont dans l'intérêt collectif,
• ou le préfinancement d'une subvention publique (collectivités territoriales, ADEME et Anah peuvent accorder des subventions pour les inciter à mener des travaux de performance énergétique. Elles sont versées une fois les travaux terminés, d'où la nécessité de préfinancement).

La décision de souscrire un emprunt collectif se fait en assemblée générale, où le projet de contrat de prêt doit être présenté sous peine de nullité. Le vote requiert en principe l'unanimité des voix des copropriétaires. Toutefois, si seuls certains copropriétaires souhaitent souscrire ce prêt, le vote ne se fait plus à l'unanimité. C’est alors la majorité qui était requise pour voter le projet pour lequel l'emprunt collectif qui est demandée. Il peut s’agir de la majorité absolue, de la double majorité ou de la majorité simple en fonction de la nature de la décision.

Dans le cas d'un emprunt pour préfinancer une subvention publique, le vote se fait à la même majorité que celle entérinant les travaux bénéficiant de la subvention publique.

Le montant du prêt ne peut pas dépasser les quotes-parts des dépenses de chaque copropriétaire (chacun possède une quote-part des communs calculée en fonction de la superficie de son logement, qui détermine le montant de ses charges, notamment lors de travaux). Si seuls certains copropriétaires veulent souscrire ce prêt, ils doivent préciser le montant pour lequel ils s'engagent, dans la limite de leur quote-part. Le copropriétaire intéressé doit le notifier au syndic soit après le vote de l'opération, soit dans les deux mois qui suivent l'assemblée générale - ou la réception du procès-verbal s’il était absent.

En savoir plus :
> Lire le décret n°2013-205 du 11 mars 2013
> Lire la loi du 22 mars 2012
> Lire la loi du 10 juillet 1965

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

L'objectif du plan rénovation énergétique est de réaliser 38 % d'économies d'énergie dans le parc immobilier d'ici 2020. L'État et l'Agence nationale de l'habitat (Anah) veulent agir plus particulièrement auprès des ménages les plus précaires, pour les conseiller, les sensibiliser et les inciter à réaliser des travaux d'économies d'énergie. Une volonté motivée par les chiffres actuels, selon lesquels près de 3,8 millions de ménages consacrent plus de 10 % de leur budget aux factures d'énergie. Ces chiffres devraient augmenter avec les hausses prévisibles des prix de l'énergie dans les années à venir.

Répartis sur tout le territoire, les ambassadeurs de l'efficacité énergétique repèrent tout d'abord les ménages concernés. Ensuite, ils les informent sur les travaux à réaliser et leurs conséquences, répondent à leurs questions, les sensibilisent aux éco-gestes et les renseignent sur les aides et programmes dont ils peuvent bénéficier.

Ces ambassadeurs sont des jeunes de 16 à 25 ans, en emploi d'avenir sous contrat privé de 3 ans. Ils sont employés par des associations, les collectivités et autres établissements publics au terme d’une formation. Le plan prévoit l’embauche d’un millier d’ambassadeurs d'ici 2015.

En savoir plus :
> Site de l'ANAH

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Vendre un bien immobilier et sortir de l’indivision

Après un décès, le patrimoine du défunt appartient en commun à ses héritiers (les enfants par exemple) sans que les parts respectives de chacun soient matériellement individualisées. On parle d'indivision. Chacun des héritiers devient propriétaire d'une fraction des biens de l'indivision (un tiers, un quart, etc. selon son rang successoral). Les indivisaires profitent des revenus de l'indivision (les loyers des biens locatifs par exemple), à proportion de leur quote-part et contribuent aux dépenses (taxe foncière, entretien, etc.) dans les mêmes proportions. Cette situation perdure jusqu'au partage des biens.

Une gestion à la majorité ou à l'unanimité

Les décisions sont prises de façon collégialée. L'accord des indivisaires, représentant au moins les deux tiers des droits indivis, est indispensable pour :

• effectuer les actes d'administration (actes pris pour la gestion courante des biens). Par exemple régler une facture, entreprendre des travaux d'entretien, conclure ou renouveler un bail d'habitation ;
• vendre une partie des meubles pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
• donner à un indivisaire (ou à un tiers) un mandat pour gérer les biens indivis.

Par exception, un seul indivisaire peut effectuer les actes utiles ou nécessaires à la conservation d'un bien comme la réparation d'une chaudière ou d'un toit, la souscription d'une assurance, le ramonage d'une cheminée.
Les indivisaires n'ayant pas pris part aux décisions doivent en être informés. Dans le cas contraire, ces dernières leur seraient inopposables et les indivisaires ayant agi en assumeraient seuls la charge financière.

En cas de blocage, notamment si la majorité des deux tiers n'est pas obtenue, une autorisation judiciaire peut être demandée et accordée :

• pour représenter un indivisaire qui se trouve hors d'état de manifester sa volonté ;
• ou pour passer seul un acte lorsque le refus d'un indivisaire de donner son consentement met en péril l'intérêt commun.

La durée de l'indivision

L'indivision peut durer de nombreuses années, les indivisaires n'étant pas tenus par la loi d'y mettre fin. En revanche, le Code civil permet à chacun de provoquer le partage et de mettre fin à la situation instable qu'elle créée.
L'article 815 prévoit en effet : " Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué [...] ". Grâce au partage, les fractions de parts indivises deviennent pour chaque héritier des droits privatifs qui s'exercent sur des biens déterminés.
Le partage peut être total. Il met alors fin à l'indivision. Il peut aussi être partiel, l'indivision cesse alors sur les biens concernés.

En pratique, quand les indivisaires décident de vendre un bien indivis et de se répartir le produit de la vente selon leur quote-part, c'est pour eux une façon de mettre fin à l'indivision. Tel sera le cas, par exemple, de deux enfants qui ont reçu en héritage l'unique bien de leur parent, la maison familiale, s'ils la vendent et se répartissent l'argent.

Tous les indivisaires doivent être d'accord pour vendre. Dans le cadre d'une indivision, en effet, les décisions les plus importantes sont prises à l'unanimité. Il en va ainsi pour la décision de vendre, mais aussi celle de conclure ou renouveler un bail commercial, rural, etc.

Une vente possible sur autorisation du juge

Néanmoins, lorsque les indivisaires ne s'entendent pas sur la décision de vendre le bien, ils peuvent, sous certaines conditions, saisir le tribunal de grande instance.
Pour éviter les situations de blocage, une procédure spécifique a été instaurée si un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis sont d'accord pour vendre (article 815-5-1 du Code civil créé par la loi du 12 mai 2009).
En pratique, ils doivent exprimer devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires (celui ou ceux qui refusent la vente). S'ils s'opposent toujours à la vente ou s'ils ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
Grâce à ce document, le tribunal de grande instance peut être saisi et autoriser la vente du bien si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette vente s'effectue aux enchères publiques. Elle est opposable à l'indivisaire ou aux indivisaires qui s'étaient opposés à la vente.
Attention, cette procédure n'est possible que si le bien concerné est détenu en pleine propriété (il ne faut pas que le conjoint survivant en ait l'usufruit, par exemple).

Envisager la cession de droits indivis

En cas de conflit, une autre solution est envisageable : revendre sa part indivise. Ainsi, l'indivisaire qui souhaite vendre le bien alors que les autres s'y opposent va pouvoir, en cédant sa part, sortir individuellement de l'indivision. Il est libre de céder ses droits au profit d'un tiers ou d'un autre indivisaire.
Toutefois, s'il décide de les vendre à une personne étrangère à l'indivision, les co-indivisaires disposent d'un droit de préemption, c'est-à-dire qu'ils sont prioritaires pour acheter. Dans ce cas, il est essentiel de respecter la procédure d'information imposée par la loi (Code civil, article 815-14). Une notification par voie d'huissier doit être faite aux autres indivisaires. Elle doit contenir le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Si un indivisaire est intéressé, il peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au vendeur, toujours par voie d'huissier, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Il dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur pour réaliser l'acte de vente. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
A noter que si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils acquièrent ensemble la quote-part mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision (sauf s'il en a été convenu différemment par convention).

Vente à un indivisaire

Si la vente s'effectue directement entre indivisaires ou si l'indivisaire donne sa quote-part d'indivision, la cession est libre. Les autres indivisaires n'ont pas à en être préalablement informés car ils ne bénéficient pas d'un droit de préemption. Dans tous les cas, il est essentiel de consulter son notaire avant toute décision. Il peut utilement conseiller les indivisaires au regard de leur situation et de la volonté de chacun.(*)

Dorothée Martel-Reisson, notaire

" Demander au juge l'autorisation de vendre est un moyen de pression efficace "

" Depuis 2009, il est possible de procéder à la vente d'un bien indivis sans réunir l'unanimité. C'est une bonne chose pour purger les indivisions bloquées par des conflits personnels au sein d'une famille. Pour autant, cette procédure exige de faire appel à un notaire et à un avocat puisqu'elle se déroule devant le tribunal de grande instance. Par ailleurs, elle aboutit à une vente aux enchères avec le risque de vendre le bien à un prix inférieur au marché. C'est pourquoi elle intéresse peu les indivisaires. Elle peut néanmoins être un moyen de pression efficace. Lorsque l'indivisaire qui s'oppose à la vente reçoit la notification du notaire, il comprend que les co-indivisaires sont déterminés et qu'il a peu de chances d'empêcher la vente. Dans ce cas, il préfère souvent revenir sur sa décision, ne pas aller en justice et accepter en définitive que le bien soit vendu à l'amiable. ".(*)

(*)Propos recueillis par Rosine Maiolo

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

L'arrêté du 17 octobre 2012 fixe une nouvelle méthodologie, plus fine, pour établir les diagnostics de performance énergétique des logements. Le plan de fiabilisation intègre ainsi une réforme de la méthode de calcul « 3CL-DPE ». Cela passe par la multiplication des outils dont disposent les diagnostiqueurs et des éléments à relever lors de la visite de diagnostic. A titre d’exemples, une méthode de calcul automatique permettra de connaître la puissance nominale d'une chaudière ou d'une pompe à chaleur. Les apports solaires naturels, ainsi que l'impact des brise-soleil, devraient être mieux pris en compte. Les logiciels de calculs auront une bibliothèque de matériaux et équipements élargie… De même des scenarii et méthodologies seront à disposition des diagnostiqueurs pour leur permettre de considérer un maximum de situations possibles.

Ces données doivent être exploitées grâce à un logiciel figurant dans une liste validée par le ministère du Logement. Validation trop tardive selon la Fédération nationale de l'immobilier qui avait obtenu un report de la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages. Second report, car un premier avait été accordé aux professionnels pour leur laisser le temps de maîtriser la nouvelle méthodologie de calcul. Initialement prévue au 1er janvier 2013, l’entrée en vigueur de l’arrêté prend finalement effet ce 1er mai.

En savoir plus :
> Lire l'arrêté du 17 octobre 2012
> Lien vers le site FNAIM

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

À partir de cette date, la teneur en plomb dans l'eau destinée à la consommation humaine passe de 25 microgrammes par litre (µg/l) à 10 µg/l.

A partir du 25 décembre prochain, l'eau destinée à la consommation humaine ne devra plus contenir un taux maximum de plomb de 25 µg/l, mais de 10 µg/l. Il s'agit là de la transposition en droit français de la directive européenne 98/83 du 3 novembre 1998.

Cette teneur en plomb dans l'eau est causée par la corrosion des canalisations et branchements en plomb de nos maisons. Or, le plomb a été longtemps utilisé pour fabriquer des canalisations de petit diamètre, y compris dans les branchements publics. Cette pratique s'est raréfiée peu à peu à compter des années 50, mais n'a été interdite qu'en 1995 (décret n°95-363 du 5 avril 1995).

La solution définitive consiste donc à remplacer les canalisations en plomb. Cette obligation, à la charge des propriétaires et des gestionnaires d'immeubles, concerne aussi bien les parties privatives que les communs. Il reste moins d'un an aux personnes concernées pour faire les travaux de mise en conformité. Ceux dont le logement date d'avant l'interdiction des canalisations en plomb et qui n'ont jamais fait faire de travaux de remplacement doivent donc faire vérifier les canalisations et intervenir le cas échéant. Les propriétaires peuvent bénéficier d'une subvention de l'Anah pour les financer.

En savoir plus :

• Arrêté du 11 janvier 2007 instaurant cette nouvelle obligation
• Articles R1321-1 et suivants du Code de la santé publique encadrant l'utilisation du plomb dans les canalisations.

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

L'association Promotélec a fait réaliser un baromètre de la sécurité électrique par TNS. L'Institut a ainsi étudié les diagnostics électriques obligatoires et le résultat montre que seuls 29 % des logements vendus sont en sécurité. Un second rapport de l'association révèle que plus de la moitié des logements vendus (51 %) datent d'avant 1974. Or les logements anciens présentent plus souvent des installations électriques vétustes.

Ces rapports ont permis de mettre en lumière les points de sécurité électriques principaux, que sont le défaut de mise à la terre, les problèmes dans la salle de bain et les risques de contact direct. Ils soulignent aussi le lien entre installation électrique et incendie. Le rapport TNS – Promotélec révèle en effet que 25 à 30 % des incendies domestiques sont causés par l'électricité.

Une situation qui conduit l'association à recommander des améliorations, notamment du diagnostic électrique, et à sensibiliser les particuliers aux dangers que représente une installation électrique non en sécurité.

En savoir plus :
> Visitez le site Association Promotélec

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Le plan d’urgence pour le logement proposé le 21 mars dernier par le Président de la République vise la relance de la construction et la rénovation énergétique des logements. Pour cette dernière, une aide financière de 1350 euros pourra être accordée aux ménages dont le revenu annuel n’excède pas 35000 euros (pour un couple). Il convient notamment de faire intervenir un professionnel et de respecter les labels exigés pour les produits ou travaux. Des guichets de proximité et des ambassadeurs à la rénovation sont prévus pour aider les particuliers dans leurs démarches.

Pour lever les freins à l’aboutissement des projets, il est question de raccourcir les délais de procédure pour les grosses opérations, de lutter contre les recours malveillants et de faciliter la transformation de bureaux en logements. Le plan prévoit aussi de développer le logement intermédiaire, de sécuriser les ventes en l’état futur d’achèvement et de faciliter la gestion de trésorerie des entreprises du bâtiment. La relance doit encore passer par une mobilisation des acteurs du bâtiment avec, en particulier une baisse de la TVA réduite à 5 % à partir de 2014 pour la construction et la rénovation de logements sociaux et un pacte signé avec le secteur HLM.
Des financements exceptionnels seront par ailleurs mobilisés pour ce secteur. Un choc d'offre foncier est attendu par la suppression des incitations fiscales à la rétention de terrains constructibles.

Pour en savoir plus :
> Les mesures en détail

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Les travaux ont été ouverts par :

• Me Bruno Delabre, Membre du Bureau du Conseil Supérieur du Notariat en charge des affaires immobilières
• Me Christian Bénasse, Président de la Chambre des Notaires de Paris,

Accédez à toutes les informations présentées lors de la Conférence Nationale des Notaires de France sur les prix de l’immobilier :

• Téléchargez le dossier de Presse « Marché Immobilier en France en 2012 » de la Conférence Nationale des Prix de l’Immobilier du 4 avril 2013
• Téléchargez la présentation de la Conférence Nationale des Prix de l’Immobilier du 4 avril 2013
• Téléchargez la note de conjoncture immobilière pour le 1er trimestre 2013

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

L'installation obligatoire de détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) est prévue par les articles R129-12 et R129-15 du Code de la construction et de l'habitation. L'arrêté du 5 février dernier conseille de le fixer de préférence dans les circulations ou dégagements desservant les chambres, en le fixant solidement au plafond, loin des parois et sources de vapeur. Dans les immeubles en copropriété, seules les parties privatives sont concernées, aucun DAAF ne devant être installé dans les communs.

Le détecteur doit répondre à certaines obligations, à commencer par les marquages CE et NF. Il doit aussi présenter des informations de manière lisible et indélébile : marque, numéro de lot, date de fabrication... Chaque DAAF possède un indicateur de mise sous tension, fonctionne à piles ou à batterie. Il doit signaler la présence de fumée par un son d'au moins 85 dB à trois mètres et, de manière visuelle, sonore ou mécanique, l'absence de piles. L'arrêté précise aussi que les détecteurs à ionisation sont interdits.

L'occupant du logement, en charge de l'installation, doit aussi vérifier sa mise en tension, le tester régulièrement et changer les piles.

Pour plus de sécurité, l'arrêté rappelle en annexe des les règles de prévention et ce qu’il convient de faire en cas d'incendie.

En savoir plus :
> Pour lire l'arrêté du 5 février 2013, cliquez ici

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Tout est parti d'un constat : deux flambées des prix de l'immobilier (entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et 2012) ont provoqué des répercutions négatives en France. Politique du logement, offre, coût de la construction et bien entendu crise financière sont pointés du doigt. Résultat, les inégalités se creusent, les Français ont toujours plus de difficulté à trouver un logement, l'inefficacité économique est de plus en plus marquée.

Le récent rapport du Conseil d’analyse économique préconise de réformer la politique du logement en visant la stimulation de l'offre, la fluidification du marché, et le lissage des distorsions de la demande. Parmi les mesures phares, il y a l'amélioration de la gestion du foncier, via notamment le transfert de responsabilité aux intercommunalités.

La fluidification du marché viendrait quant à elle d'une fiscalité foncière plus équitable :

• suppression des droits de mutation à titre onéreux,
• réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties,
• taxation des plus-values sur les terrains non bâtis constructibles.

Le rapport prévoit aussi de réaliser des économies en supprimant progressivement les aides à la pierre, jugées trop coûteuses pour une efficacité limitée en terme d'accession à la propriété.

En savoir plus :
La note d'analyse du Conseil d'analyse économique – Comment modérer les prix de l'immobilier ?

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

La mesure exceptionnelle prise par le Premier ministre a été proposée par Cécile Duflot et Manuel Valls : reporter la date de fin de la trêve hivernale au 31 mars 2013. Une circulaire a ainsi été transmise aux préfets de département le 12 mars dernier, les enjoignant à ne pas appliquer les décisions d'expulsions accordant le concours de la force publique jusqu'à la fin du mois.

Rappelons que la trêve hivernale intervient chaque année du 1er novembre au 15 mars et suspend l'exécution des décisions de justice d'expulsion. Elle ne concerne que la résidence principale des locataires. Sont exclus du dispositif les locataires qui se voient proposer un relogement décent, ceux dont le logement fait l'objet d'un arrêté de péril et les occupants illégaux.

Le ministère a engagé depuis le début de l'année un travail pour sortir de la gestion du « mal logement ». Cécile Duflot a ainsi lancé avec les préfets des plans territoriaux de sortie de l'hiver. Et un plan d'urgence pour 2013, qui s'inscrit dans le plan contre la pauvreté et l'inclusion sociale, vise à accélérer le relogement des familles Dalo (Droit au logement opposable) expulsées.

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

La loi oblige le vendeur d’un bien immobilier à fournir à l’acquéreur un ensemble d’informations sur les caractéristiques du bien : plomb, amiante, termites, performance énergétique, etc. Le dossier peut comprendre jusqu’à 8 documents selon le bien, son usage, sa situation (voir encadré).

Mais la loi ne règle pas la question de la prise en charge financière de ce diagnostic. En 2011, un arrêt de la Cour de cassation laissait penser qu’elle incombait nécessairement au vendeur, dans une logique de protection de l’acquéreur (1).

Or la Haute juridiction affirme aujourd’hui que « l’acquéreur a la possibilité de prendre en charge les frais du diagnostic technique. » (2).

Il semble donc que le choix appartient aux parties qui peuvent décider librement. L’affaire, renvoyée devant la juridiction de proximité, risque cependant de faire l’objet d’un nouveau pourvoi sur la même question.

En l’état de l’incertitude jurisprudentielle, il est prudent d’insérer une clause lors de la promesse de vente indiquant clairement si c’est le vendeur ou l’acquéreur qui prend en charge ces frais de diagnostic technique.

(1) Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2011, 10-22.939, Inédit

(2) Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 janvier 2013, 11-22.591, publié au bulletin (affaire actuellement renvoyée et pendante devant la juridiction de proximité de Laon)

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Avant de vous lancer dans l’agrandissement de votre maison, une priorité : vous assurer que cela est possible et dans quelles conditions. La première étape consiste donc à vous renseigner sur la faisabilité de votre projet en vous adressant aux bons interlocuteurs.

Les documents d’urbanisme

Avant toute chose, vous devez prendre connaissance du Plan local d’urbanisme (PLU) ou du Plan d’occupation des sols (POS) de votre commune : ces documents définissent les modalités d’implantation des constructions, notamment les distances à respecter, les volumes, les superficies et les aspects extérieurs. En principe, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS, mais certaines communes restent encore sous l’égide du POS.

Le PLU ou le POS de votre commune détermine le coefficient d’occupation des sols (COS) qui vous permet de calculer le nombre de mètres carrés que vous pouvez gagner (Code de l’urbanisme, article R123-10). Par exemple, si votre terrain fait 1 000 m² et que le COS de votre commune est de 0,25, votre droit à construire s’obtient en multipliant la superficie totale de votre terrain par le COS. Vous aurez donc droit à 250 m² de construction (1 000 x 0,25 = 250). Vous devez tenir compte de la superficie déjà construite. Autrement dit, si votre maison fait 200 m² et que votre garage en fait 30, vous ne pourrez vous étendre que de 20 m².

La surface de plancher

Mais encore faut-il savoir ce que l’on entend par superficie.

Depuis le 1er mars 2012, ce ne sont plus la surface hors œuvre brute (Shob) et la surface hors œuvre nette (Shon) qui comptent pour la détermination de la surface constructible mais la Surface de plancher. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chacun des niveaux d’une construction. Elle ne prend en compte que les surfaces closes et couvertes et se calcule à partir de l’intérieur des murs de façade (article L 112-1 du Code de l’urbanisme). C’est-à-dire que l’épaisseur des murs n’est plus intégrée dans le calcul. Cette réforme vise à favoriser les constructions bien isolées, économes en énergie.

Profiter des travaux pour se mettre au vert

A l’heure du développement durable, il faut savoir que les constructions répondant à des critères de « performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipement performant de production d’énergie renouvelable ou de récupération » ouvrent droit à certaines bonifications. ainsi, le conseil municipal peut voter un dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) à hauteur de 30 % en zone urbaine et 20 % pour les secteurs protégés. Renseignez auprès de votre mairie pour savoir si elle applique le bonus de COS prévu à l’article L128-1 du Code de l’urbanisme.

Vérifier les contraintes de voisinage

Une fois établi le nombre de mètres carrés auquel vous avez droit, encore faut-il que votre projet ne soit pas susceptible de gêner vos voisins ; il faut donc prendre en compte les règles de servitudes. Le PLU ou le POS de votre commune définit l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou encore l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques. De plus, il existe nombre de règles relatives aux relations de voisinage dans le code civil (art. 640 à 685). L’extension de votre maison ne doit pas entraver le droit de passage de votre voisin ni le priver de lumière.

Déclarations obligatoires

Les travaux d’extension qui créent moins de 20 m² de surface ne sont soumis qu’à déclaration préalable (article R.421- 17 f). Mais ils sont soumis à permis de construire dès lors qu’ils ont pour effet de modifier le volume de la construction initiale, de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur (article R.421-14 c).

Au-delà de 20 m², un permis de construire est nécessaire (article R421-14a). Attention, outre la surface de plancher, l’emprise au sol est également prise en compte pour apprécier la surface de construction soumise ou non à l’obtention d’un permis de construire. Aux termes des réglementations d’urbanisme, l’emprise au sol est : « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Plus simplement, l’emprise au sol comprend l’ombre projetée verticalement au sol par le bâtiment (balcons et garages compris).

Une fois les dossiers déposés, la mairie a un mois pour vous répondre lorsqu’il s’agit de déclaration préalable de travaux et deux mois en cas de demande de permis de construire (Code de l’urbanisme, article R423-23).

Si vous obtenez un permis de construire, vous avez l’obligation de l’afficher sur la façade de votre habitation (Code de l’urbanisme, articles A424-15 à A424-1). Après obtention du permis, il convient d’attendre deux mois avant d’engager les travaux car les tiers, notamment vos voisins, disposent de ce délai pour s’y opposer. Au final, que ce soit pour une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire, vous aurez un nombre conséquent de documents à fournir dont des plans. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un spécialiste.

Dans tous les cas, quelle que soit la surface des travaux envisagés, vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte lorsque l’emprise au sol de votre habitation risque de dépasser 170 m². Depuis le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012, l’emprise au sol qui déclenche le recours ou non à un architecte ne comprend pas : les surfaces non closes et non couvertes, les espaces de stationnement tels que garage ou car-port ou encore les auvents ou appentis soutenus par des poteaux.(*)

Une exonération de la taxe foncière dans certains cas

Plus de surface habitable, c’est aussi plus de taxe foncière! Cependant, les collectivités territoriales dotées d’une fiscalité propre peuvent, sur délibération, exonérer pour une durée de cinq ans sur les propriétés bâties(à concurrence de 50 % ou 100 %) les logements achevés avant le 1er janvier 1989 qui ont fait l’objet de dépenses d’équipement favorisant les économies d’énergie. Il existe également des crédits d’impôts liés aux dépenses d’économie d’énergie : voir Code général des impôts, art. 200 quater.

Témoignage

"Engager des travaux d’extension peut se révéler un véritable casse-tête car les règles d’urbanisme à respecter sont complexes.
Les Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement sont justement là pour aider les particuliers à définir leurs projets de construction. Les consultations sont gratuites. Il existe des permanences de Caue dans chaque département.
Cela peut éviter d’avoir à démolir sa construction faute de respect des règles d’urbanisme ou encore en cas de démarchage d’entreprises de construction peu scrupuleuses.
Ce qui n’est pas rare dans le cas de construction de vérandas qui nécessitent bien souvent un permis de construire.
Je conseille-
rais aux parti-
culiers souhaitant agrandir leur maison de se rendre au préalable auprès du Caue de leur département avec tous les documents d’urbanisme dont ils disposent : PLu ou PoS de leur commune, plan de cadastre, photo de l’existant, photo de la rue, etc. Les professionnels libéraux peuvent également apporter leurs conseils." (M. Patrick URBAIN, directeur du CAUE 94) (*)

Le Conseil du notaire

Il ne faut pas oublier non seulement d’afficher son permis de construire mais surtout de le faire constater par huissier, car c’est la date de constatation qui servira de point de départ éventuel pour un recours.

Pour en savoir plus :
> Le CAUE est financé par une taxe de 0,5 % prélevée sur les permis de construire.

(*)Propos recueillis par Samorya Wilson

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains, garages, locaux d'activités, immeubles, disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Si un particulier ayant souscrit un emprunt immobilier venait à ne plus payer ses échéances, l’établissement bancaire ne peut engager une action à son encontre que dans les deux années qui suivent. A l’issue de ce délai, plus aucune action n’est recevable.

Une condition toutefois : l’emprunteur doit être un particulier consommateur.

Dans cette hypothèse, la prescription de droit commun de 5 ans ne s’applique donc pas.

Cour de cassation, 1ère chambre civile du 28 novembre 2012

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Le PTZ + reste réservé aux emprunteurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Seules exceptions :

• les emprunteurs titulaires d'une carte d'invalidité,
• les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ou
• les victimes d'une catastrophe ayant rendu leur résidence définitivement inhabitable.

Les conditions portant sur le logement

L’octroi du PTZ + est réservé à l’acquisition de logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005), ou respectant la réglementation thermique RT2012.

Il peut également être accordé pour l’acquisition d’un logement ancien ayant fait l’objet de travaux importants améliorant sa performance énergétique.

Modification des plafonds de ressources

Pour bénéficier du PTZ +, les plafonds de ressources sont revus à la baisse. Le revenu maximum passe ainsi de 139 200 euros en zone A lorsque le logement est occupé par 8 personnes et plus à 115 200 euros. De même, un foyer composé de 4 personnes souhaitant acquérir un bien situé en zone B1 devra disposer de ressources d’un montant maximal de 52 000 euros (contre 61 000 en 2012) pour bénéficier du PTZ +.

Un nouveau mode de calcul

Le coût maximal de l’opération reste inchangé.

Toutefois, les pourcentages de calcul sont modifiés comme suit :

Le calcul s’effectue de la façon suivante :

Montant de l’opération X Pourcentage correspondant à la zone de situation du bien

Un calculateur mis en ligne par le gouvernement permet aux futurs propriétaires de savoir s’ils peuvent bénéficier du prêt à taux zéro plus (PTZ+). Vous pourrez aussi y trouver le montant et les conditions de remboursement auxquelles vous pouvez prétendre.
> Calculateur PTZ+ sur le site du Ministère de l'Egalité des territoires et du logement

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Depuis le 1er février 2012, le nouveau système d’impôt sur les plus-values alourdit la note du vendeur. Le mode de calcul est désormais le suivant : un abattement de 2% par année de détention s’applique de la 5ème année à la 17ème année ; l’abattement passe à 4% entre la 18ème et la 24ème année et 8% entre la 25ème et la 30ème ; le taux d’imposition varie entre 2,6 % et 32,5% selon la durée de détention du bien.

Le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 34,5 % (19% au titre de l'impôt sur le revenu + 15,5 % au titre des prélèvements sociaux).

Exemple pratique

Armand a acquis sa résidence secondaire il y a sept ans pour un montant de 100 000 euros, frais compris. Il y a réalisé des travaux d’amélioration d’une valeur de 20 000 euros pour lesquels il dispose de toutes les factures. Il souhaite aujourd’hui revendre son bien 195 000 euros.

Voici comment se calcule l’impôt sur la plus-value :

Une nouvelle taxe pour les plus-values de plus de 50 000 euros

Les propriétaires réalisant des plus-values supérieures à 50.000 euros, après application des abattements, devront s’acquitter d’une taxation supplémentaire comprise entre 2% et 6%. A noter que l’impôt sur les plus-values ne s’applique pas sur la résidence principale avant comme après la réforme.

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

L’investissement ouvrant droit à l’avantage fiscal peut aller jusqu’à 300 000 € par an, avec une réduction d’impôt répartie sur 9 ans. Ce dispositif remplace le « Scellier », investissement immobilier locatif qui permettait une réduction d’impôt de 13%, donc inférieure. Mais les conditions sont ici un peu plus sévères.

Exemple :
Un investisseur achète un logement éligible à la loi Duflot d’une valeur de 300 000 €. La réduction d’impôt sur le revenu représentera 54 000 € par an (300 000 x 18%).
Le dispositif prévoit l’étalement de l’avantage sur 9 ans. La réduction s’établira à 6 000 € par an (54 000/9).

Conditions à respecter

• L’acquéreur doit être fiscalement domicilié en France.
• L’achat doit porter sur un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement situé dans une zone éligible. Celles-ci ont été déterminées en fonction des déséquilibres entre l’offre et la demande de logements (demandez la liste à votre notaire). Les biens doivent se trouver au sein d’immeubles neufs comportant au moins cinq logements.
• L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire doit l’occuper à titre de résidence principale. Il ne peut être ni un descendant ni un ascendant.
• Des plafonds de loyers au mètre carré (environ 20% de moins que les prix du marché) et de ressources du locataire doivent être respectés,
• L’investissement est limité à 2 logements sur l’année pour un prix maximum de 5 500 € par m2 habitable et de 300 000 € par an.

Règle de non cumul

Le cumul de la loi Duflot est interdit, pour un même bien, avec la majorité des autres dispositifs de défiscalisation (Malraux, Robien, Girardin, résidences hôtelières, etc.). Y compris avec la loi Scellier qu’elle remplace. Cette dernière reste toutefois applicable aux biens acquis jusqu’au 31 mars 2013 si l’investisseur s’était engagé à acheter avant fin 2012.
En outre, la loi Duflot entre dans le dispositif du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € depuis le 1er janvier 2013.

Précision :  La réduction d’impôt sur le revenu du dispositif Duflot est portée à 29% pour les investissements Outre Mer.

Un calculateur mis en ligne par le gouvernement permet de simuler l’opération. On peut notamment y vérifier si l’on a droit à l’avantage fiscal en fonction de sa commune puis :

• calculer le loyer plafond auquel on peut louer son logement,
• connaître le plafond de revenus maximal de ses futurs locataires,
• connaître le montant de la réduction d’impôt dont on peut bénéficier.

> Calculateur du Ministère de l'Egalité des territoires et du logement

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Source INSEE - Mise à jour le 31 janvier 2013

A la suite des travaux conduits par la Direction générale des statistiques de l’Union européenne (Eurostat), l’Insee a élaboré un indice des prix des logements neufs afin d’établir un indice des prix des logements. Cet indice constitue ainsi la contribution française à l’indice des prix européen des logements neufs.

L’indice des prix des logements neufs est calculé trimestriellement et complète, sur le champ du logement neuf, l’indice des prix des logements anciens (indice Notaires-Insee), qui est la composante française transmise par l’Insee à Eurostat pour les prix du logement ancien.

Les sources des deux indices français de prix des logements diffèrent : enregistrements notariés pour l’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens et enquête auprès des promoteurs immobiliers réalisée par le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie pour l’indice des prix des logements neufs.

La série de valeurs de l’indice de prix des logements neufs mise à disposition débute au deuxième trimestre 2006.

Depuis cette date, cet indice évolue, en tendance, de manière parallèle à celui du prix des logements anciens. En rythme trimestriel, cependant, des différences peuvent exister.

Commentaires

Entre le 2ème Trimestre 2006 et le 3ème Trimestre 2013, les prix des logements ont connu une hausse de 13,3% ; ceux des logements neufs ont crû de 14,3%, tandis que ceux des logements anciens ont augmenté de 13,1%.

Au troisième trimestre 2012, les prix des logements connaissent une hausse de 0,9% par rapport au trimestre précédent ; ceux des logements neufs baissent de 1,0% alors que ceux des logements anciens augmentent de 1,2%.

Sur un an, les prix des logements baissent de 1,3% ; le neuf connait une baisse légèrement plus prononcée que l’ancien : -1,4% pour le neuf contre -1,3% pour l’ancien.

Lire la méthode de l'indice des prix des logements

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo-Intéractif ®)

Le salon « The France show » se tiendra au Earls Court exhibition center de Londres, les 18-19 et 20 janvier 2013.

Les notaires de France pourront ainsi faire connaître à la clientèle britannique le rôle du notaire français et l’ensemble des services qu'il est en mesure de lui fournir.

Pour ce salon, des supports de communication en anglais ont spécifiquement été conçus. Des conférences thématiques « Notaires de France » seront assurées pendant le salon. Ils présenteront également l’ensemble des chiffres du marché immobilier français (Earls Court exhibition center de Londres Stand n°179).

L'objet de ce salon est de promouvoir "l'art de vivre" à la française auprès d'une clientèle britannique constituée de particuliers et d’investisseurs et qui reste la nationalité dominante sur le marché des acquéreurs étrangers. Ils ont, de surcroît, un intérêt persistant pour le marché français.

Plus d’information sur :

• Le site du France Show
• Le site des Notaires de France

Immobilier des Notaires : les annonces immobilières des notaires sont consultables sur www.immobilier.notaires.fr (appartements, maisons, terrains disponibles en vente, location, vente aux enchères, viager et Vente Immo Intéractif – VNI)