Statistiques de prix et indices notaires de France-INSEE

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Les statistiques des prix de l’immobilier

Les pouvoirs publics ont besoin d’indicateurs fiables de l’immobilier pour leur permettre de construire leur politique de l’habitat. Pour ce faire, le gouvernement a demandé au CNIS (Conseil National de l’Information Statistiques) en 2009 de formuler des propositions pour améliorer la qualité statistique et la diffusion du suivi conjoncturel des secteurs de l’immobilier et de la construction en France.
Dans ce cadre, le notariat reconnu comme acteur important de la connaissance des chiffres de l’immobilier, utilisateur et producteur de statistiques sur l’activité de ce secteur, a été consulté.
Les secteurs de l’immobilier et de la construction occupent en effet une place centrale dans l’économie. Ils représentent une composante importante des choix d’investissement des ménages et des entreprises et font l’objet de nombreuses politiques publiques du gouvernement.
Face à de tels enjeux, les statistiques immobilières qui permettent d’en analyser les évolutions conjoncturelles doivent être le plus objectives possibles. Or le foisonnement des chiffres sur l’immobilier rend difficile toute tentative d’analyse conjoncturelle et leur émiettement interdit toute lisibilité.
Afin de permettre le pilotage des politiques publiques des secteurs de l’immobilier et de la construction, les ministres Jean-Louis Borloo, Christine Lagarde et Benoist Apparu ont mandaté le CNIS pour améliorer la qualité statistique et la diffusion de suivis conjoncturels.
Dans le cadre de cette étude, la base de données immobilières des notaires et les indices de prix élaborés avec les services de l’Insee ont retenu toute l’attention des pouvoirs publics. Les notaires ont donc été entendus pour donner toutes les informations relatives au mode de collecte des données immobilières, au calcul des statistiques et des indices.
Le rapport du CNIS incluait également une analyse des données sur le suivi des prix des logements neufs, la diffusion du suivi conjoncturel des loyers, les stocks de logements inoccupés, les capacités de financement des ménages ou encore les crédits logements.
Les notaires de France concourent aujourd’hui largement à la transparence des marchés immobiliers de par leur connaissance des prix et la diffusion gratuite des données auprès du grand public via le site immoprix.com, une application smartphone des prix de l’immobilier disponible sur IPHone, IPad et Androïd et une note de conjoncture immobilière trimestrielle.

 

Cliquez ici pour télécharger l’application des notaires de France sur les prix de l’immobilier.

 

Les indices des prix de l’immobilier Notaires de France-INSEE

S’il est important de connaître le niveau de prix d’un bien immobilier, il est également nécessaire de pouvoir en suivre l’évolution dans le temps. Les besoins d’informations régionales, départementales et locales sur les marchés de l’immobilier ancien sont en effet très forts.
Pour répondre à ce besoin, les Notaires de France et l’Insee ont créé en 1994 les premiers indices des prix de l’immobilier ancien pour la province. Quelques indices régionaux sont d’ores et déjà disponibles, en PACA et Rhône-Alpes. La région Nord Pas de Calais a rejoint ce cercle en novembre 2011.
En 1985, le partenariat entre l’Insee et les notaires se limitait en effet à un indice semestriel des appartements parisiens. Les séries mises à disposition aujourd'hui par le notariat et l’INSEE remontent à 1996 ; elles sont désormais trimestrielles et portent sur les maisons et les appartements anciens. Elles s’appuient sur des méthodes économétriques robustes qui permettent de garantir la fourniture d’indices de prix à caractéristiques et qualité constantes des logements. Dans ce partenariat, l’Insee assure l’accompagnement scientifique et les notaires réalisent les calculs.

L’Insee attache une importance toute particulière à mettre à disposition de nos concitoyens une information de qualité dans le domaine du secteur immobilier, à travers des indicateurs fiables. Les indices Notaires-Insee sont aujourd'hui la référence en matière d’évolution des prix de l’immobilier ancien. Ils couvrent l’ensemble du champ des transactions, c'est-à-dire aussi bien les transactions intermédiées que le marché de particulier à particulier. Aucune autre base de données ne permet d’atteindre cette qualité en termes de périmètre couvert et d’abondance des données de base.
Il est aujourd’hui crucial que les acteurs économiques disposent d'informations fiables sur les prix des logements et leur évolution, qui conditionnent une bonne part de la valeur des patrimoines, de la rentabilité de l'investissement en logement et des budgets des familles par le biais des plus ou moins-values et des loyers. De plus, l'information et la transparence sont des conditions nécessaires au bon fonctionnement d'un marché concurrentiel.
Les indices Notaires-Insee sont des indices à qualité constante, obtenus par la méthode dite « hédonique ». Cette méthode consiste à estimer la valeur des biens à partir de leurs caractéristiques (la localisation, la surface, le nombre de pièces, etc.) pour en déduire, grâce aux transactions réalisées au cours du trimestre, la valeur d’un parc de référence. L’indice ne dépend pas des déformations du marché. Par exemple, si la valeur moyenne des transactions baisse parce que la part des logements les plus modestes s’accroît, il faut bien sûr éviter d’en conclure que les prix baissent.
Une nouvelle génération d’indices, mise en œuvre en novembre 2011 actualise les modèles sur lesquels s’appuient les calculs de façon à rendre compte des modifications récentes du marché. Les nouveaux modèles mis en œuvre intègrent également la possibilité d’évoluer, à terme, vers la publication d’indices mensuels.
Le statut public acquis récemment par les bases de données notariales leur confère désormais une nouvelle mission de service public.
Les besoins d’informations régionales, départementales et locales sur les marchés de l’ancien sont très forts. Les conditions pour qu’un indice soit considéré comme de bonne qualité par l’Insee sont de plusieurs ordres : suffisamment de transactions disponibles localement, pour avoir un bon taux de couverture des transactions du marché local et calculer des modèles économétriques robustes, et des délais d’enregistrement de l’information dans les bases suffisamment rapides pour la publication trimestrielle (à l’heure actuelle, au niveau national, les indices provisoires portant sur un trimestre donné sont calculés au milieu du trimestre suivant).
Le projet le plus prometteur à l’heure actuelle pour éclairer les évolutions du marché est celui qui consiste à exploiter les avant-contrats, donc sur les transactions qui vont se faire grosso modo trois mois plus tard. Le principe retenu est d’appliquer une méthodologie comparable à celle qui est utilisée pour les indices des transactions effectives.