Les plus-values immobilières

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Les plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières vient d’être modifié. Avant de vendre votre bien immobilier, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera ¬réservé à sa plus-value.

 

Le calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros sont exonérées.
Il en est de même de celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale qui en est totalement exonérée quel que soit le nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la vente. Il en est de même pour tous les biens vendus après une durée de détention de quinze ans jusqu’au 1er février 2012.
Pour les ventes (actes notariés) à compter de cette date, il faudra attendre 30 ans pour être exonéré. Dans les autres cas, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 32,5 % depuis le 1er octobre 2011.

Le montant est diminué de :

  • 2 % entre la 6e et la 16e année de détention,
  • 4 % entre la 17e et la 24e année,
  • 8 % jusqu’à la 30e année.

 

Les travaux déductibles

Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :

  • Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain...)
  • Les travaux de construction
  • Les travaux d’agrandissement

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.
Conseil du notaire
Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

 

Exemple de calcul de plus value immobilière

Armand a acquis sa résidence secondaire il y a dix-sept ans pour un montant de 100 000€, frais compris. Il y a réalisé des travaux d’amélioration d’une valeur de 20 000 € pour lesquels il dispose de toutes les factures. Il souhaite aujourd’hui revendre son bien 250 000 €.

 

Prix d’acquisition 100 000 + 20 000 = 120 000 €
Prix de vente 250 000 €
Montant de la plus-value 250 000 – 120 000 = 130 000 €
Abattement 24 % 31 200 €
Montant de la plus-value après abattement 130 000 – 31 200 = 98 800 €
Calcul de l’impôt 98 800 x 32,5 % = 32 110 €

 

Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente immobilière. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.