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Analyse et perspectives du marché
2ème trimestre 2010

Si les volumes des ventes dans l’ancien se stabilisent, les chiffres resteront faibles, loin des années fastes, avec seulement 600 000 mutations espérées contre plus de 800 000 entre 2000 et 2007.

Pour ce qui est des prix de vente, les grandes agglomérations voient le marché repartir à la hausse tandis que les zones moins attractives devront patienter encore.

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L’analyse du marché en 2009

La baisse du volume des ventes de biens immobiliers anciens au début de l’année 2009 a été atténuée.

Pour autant, elle n’a pas été compensée totalement en fin d’année par la reprise d’activité du second semestre.

L’éclaircie du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 selon les données avancées de la Base des Avant-Contrats des Notaires de France opérationnelle sur certaines grandes métropoles.

Après un arrêt sans précédent il y a un an du nombre de transactions, les mesures d’aide mises en place par les pouvoirs publics ainsi que la baisse des taux d’intérêts des emprunts immobiliers ont permis au marché résidentiel neuf et ancien de devenir convalescent mais il ne semble pas encore guéri.

En ce début juillet, le Notariat peut affiner son diagnostic et sa vision du Marché Immobilier pour l’année 2009.

Le marché immobilier en 2008 se caractérise pour le notariat par :

Une baisse des volumes extrêmement forte au 4ème trimestre

Le nombre de ventes, tout marché confondu neuf et ancien, passe de 929 300 en 2007 (Ile-de-France et Province) à 746 400 en 2008 soit une baisse de l’ordre de 20 % en moyenne. Dans l’ancien, cette baisse est de 17 % en moyenne passant de 802 000 à 669 000 ventes.
Pour le neuf, cette baisse est de 37,6 % passant de 127 300 ventes en 2007 à 79 400 ventes en 2008 (source ECLN).
Sont concernés : tous les secteurs géographiques et tous les types de biens, le bâti comme le non bâti, les appartements comme les maisons, le terrain isolé comme le terrain en lotissement, le studio comme le grand appartement.
/br> Une baisse des prix assez minime

L’indice notaires-INSEE au 4ème trimestre 2008 conclut à une baisse des prix sur l’ensemble du territoire :

Lors de nos précédentes communications nous avions appelé à la prudence sur les évolutions du marché immobilier en raison de la brutalité des phénomènes observés.
Cette recommandation était justifiée : en effet le dernier trimestre de l'année passée a modifié notre perception sur l'état du marché immobilier en 2008 ; pour le Notariat il se caractérise :

La fin de l’année 2008 et les premiers mois de 2009 ont été caractérisés par un effondrement du volume des ventes lié à la crise financière, et un attentisme généralisé tant chez les vendeurs que chez les acquéreurs. Ce retournement de tendance a eu naturellement des conséquences sur les prix sans entraîner une forte baisse généralisée de ceux-ci.

Le printemps 2009 se présente sous l’angle de l’incertitude dans la mesure où des tendances contradictoires pèsent sur le marché.

Certains ont conclu d’une manière définitive dès les premiers jours de l’année sur l’état du marché immobilier en 2008. Pour le faire avec toute la précision nécessaire nous attendrons début avril, date à laquelle nous aurons la quasi-totalité des renseignements au titre de cette année 2008 et notamment tous ceux relatifs au dernier trimestre. Pourquoi cette prudence ?
Parce qu’il est bon par exemple de préciser qu’au vu des chiffres publiés par l’Observatoire National des Marchés de l’Immobilier, il aura été distribué en 2008 plus de crédits au logement aux ménages qu’en 2000, 2001 et 2002, qui ne sont pas des années réputées mauvaises pour l’immobilier. Cependant, il est désormais acquis que l’année 2008 est caractérisée :

La baisse des volumes pour l’ancien annoncée précédemment, et qui avait été constatée dès le mois de janvier de cette année, est confirmée. Cette baisse se fait ressentir sur l’ensemble des marchés Paris et province ; elle est encore plus brutale sur le marché du neuf puisque nous atteignons sur un an selon les chiffres de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) : -33,9 % au 26 août 2008. En revanche, il y a lieu de souligner que les prix dans l’ancien, du 1 er juillet 2007 au 30 juin 2008, d’après l’indice Notaires-INSEE province, ont continué à progresser de 3,6 % pour les appartements et de 4,3 % pour les maisons. Cette augmentation est même de 10,1 % à Paris pour les appartements. En province, la plus forte variation de prix sur un an est enregistrée à Nice avec une hausse de 7,2 % pour les appartements et de 10,5 % pour les maisons. Nous constatons que les villes comme Orléans, Tours, Reims, ou Rouen se situant dans la zone d’attractivité économique de l’Ile-de-France voient la progression des prix se maintenir. Seules quelques villes comme Rennes, Belfort, et Annecy, commencent à voir baisser le prix des appartements, ou bien encore Mulhouse pour le prix des maisons. Quant au prix moyen d’un appartement neuf, celui-ci a augmenté de5,3 % du 1 er trimestre 2008 au 2 e trimestre 2008 selon l’indice de la FNPC.

Le marché immobilier pris dans la tourmente financière

Amplifiant la tendance enregistrée au 1er trimestre 2008, le marché immobilier francilien affiche, au 2e trimestre, une baisse de plus de 10% des ventes de logements, tous secteurs confondus.

Cette baisse s’est accompagnée d’un fort ralentissement de la hausse des prix observé dans l’ensemble des départements d’Ilede- France, et spécialement dans ceux de la Grande Couronne, à l’exception notable de Paris où ils sont repartis à la hausse.

Ces évolutions traduisent les difficultés des ménages à financer leurs projets immobiliers. Et ce, en raison de la hausse des taux d’intérêt, qui renchérit le coût de leur acquisition, et de la politique des établissements bancaires, qui octroient moins de prêts immobiliers et délivrent au compte-goutte les crédits relais.

Conjoncture immobilière : volumes en baisse

Le compte rendu trimestriel de l'Observatoire du Marché Immobilier des Notaires (OMIN) fait état d'une baisse nationale des volumes de 25%...

LA SITUATION DES MARCHES IMMOBILIERS EN FRANCE A LA FIN 2007 D’APRES LES STATISTIQUES DES BASES NOTARIALES : UN DYNAMISME MAINTENU

Communiqué commun du Conseil Supérieur du Notariat et de la Chambre
Interdépartementale des Notaires de Paris

Tout au long de l’année 2007, et notamment au cours des derniers mois, le marché immobilier s’est caractérisé, en France, et plus particulièrement dans les grandes agglomérations comme l’Ile-de- France, par une grande vitalité.

Comme en 2006, le nombre de transactions dans l’ancien a avoisiné l’an passé dans notre pays les 800 000 et aucun mouvement de décrue significative du nombre de transactions n’est donc constaté.

En Ile-de-France, d’après les données arrêtées à la fin du mois de novembre, le marché s’est révélé particulièrement actif depuis la fin de l’été puisque le léger retard constaté en termes d’activité au cours des six premiers mois était complètement comblé à la fin novembre, grâce à une reprise de la progression des transactions dès la rentrée de septembre qui s’est poursuivie en octobre et en novembre.

Les prix ont continué d’une manière générale à progresser, mais à un plus faible niveau qu’au cours des années antérieures. La décélération de la hausse, qui s’est fort heureusement manifestée depuis maintenant deux ans, s’est poursuivie à un rythme différent selon les secteurs géographiques du pays.

Mais calculés à partir des données notariales et des indices Notaires/INSEE, nos résultats et nos estimations divergent de ceux d’autres observateurs qui ont pu parler de stabilité, voire, dans certains cas, de baisse des prix.